これから空室は増加する?空室対策の必要性は?

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なぜ現在空室が増加傾向なのか

不動産の賃貸経営の最重要問題である空室対策についてまとめました。
2017年の初頭から、1都3県すべて上昇傾向にあり、空室問題は決して楽観視はできません。
空室が増えれば毎月の賃料は当然入ってきませんし、不動産ローンの返済を最悪の場合自己資金から捻出しなければならなくなってきます。
まずは、なぜ現在空室が増加傾向なのか説明します。

人口の減少による世帯数減少

現日本の人口は全体で減少の傾向にあります。
国立社会保障・人口問題研究所のデータによると、日本の人口は2010年の1億28057人をピークに年々減少しています。
オリンピックのある2020年には、1億25325人まで減少するとみられており、2030年には1憶19125人と現在よりも800万人近く減少すると予測するデータが公表されています。
国立社会保障・人口問題研究所

相続税増税による新築の着工数増加

国土交通省が2018年1月に発表した2017年建築着工統計調査によると、新たに住宅を着工した件数を示す「新設住宅着工戸数」は「賃貸及び分譲住宅は増加したが、持家が減少したため、全体で減少となった」でした。
つまり人口は減っているが賃貸住宅の個数は増えているのです。
以下に国土交通省のデータをまとめます。
持家:284,283戸(前年比2.7%減 昨年の増加から再びの減少)
貸家:419,397戸(前年比0.2%増 6年連続の増加)
分譲住宅:255,191戸(前年比1.9%増 3年連続の増加)
マンション:114,830戸(前年比0.2%増 昨年の増加から再びの減少)
一戸建住宅:138,189戸(前年比3.3%増 2年連続の増加)
国土交通省
実は新設住宅着工戸数が伸びた背景の要因の一つとして、2015年に施工された相続税の改正があります。
この改正が施工されたことにより、遺族が相続する相続物は現金や株等をそのまま残すよりも、低い実勢価格で評価される不動産の方が節税対策として効果が高いという背景が大きいのです。
結果2015年の着工数は4.6%もの上昇を見せ、2016~2017年まで増え続けているのです。

建物の長寿命化

3つ目に科学や技術が進歩した現在、物件自体の寿命というのは延びています。
昭和56年に耐震基準が大きく改正される等、住宅技術は毎日進歩しています。
当たり前かもしれませんが、わざわざ高い費用をかけて物件を取り壊し、新しい物件を立てるよりは物件に何も問題がないのであれば、そのまま持ち続けようとする考えは一般的な考え方といえるでしょう。
ご紹介した内容で、空室対策の必要性がお分かりいただけたかと思いますので、具体的な空室対策をご紹介していきます。

賃貸経営におすすめの空室対策

定期的にクリーニングをして物件をキレイにする

当たり前かもしれませんが、汚い物件には誰も住みたくはないですよね。退去後はクリーニングをして物件をキレイにすることは効果的な空室対策です。
実際に見に行った際の現実と、理想のギャップが大きいと入居を希望してくれないからです。
繁忙期は特に管理会社も忙しいので清掃面での管理がおろそかになってしまうこともあるので、
定期的に自分の目で物件をチェックしましょう。
チェックポイントとしては

  • 郵便受けにチラシはたまってないか
  • ゴミ捨て場からゴミはあふれていないか。
  • 自転車等はちゃんと整理されているか
  • 共用部(廊下やエレベータ)等にゴミや荷物はおいていないか

などです。
管理会社とは別で契約するオーナーさんもいるくらい、清掃は空室対策にとって重要です。
もし現在の管理会社へ相談しても一向に清掃の対応をしてくれないのであれば、管理会社の変更も視野に入れましょう。

入居者に人気の設備を整える

その時代に合わせて入居者に人気の設備を整えることも効果的な空室対策になります。
全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング2017を発表しました。
これは「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」「この設備がなければ入居が決まらない」の項目でのアンケート調査になります。
堂々の第一位は単身者向け、ファミリー向け共に「インターネット無料」でした。
現代においてお客様がインターネット環境は、物件を決めるうえでも重要な要素になってきているのは間違いありません。
また、家具付き物件などにすることで、転勤が多いサラリーマンから支持されることも多いです。
理由は、転勤の際に楽だからです。
現在大手の家具屋さん等ではコーディネート相談をしてくれる会社さんもあるので活用してみてください。
その他人気の設備については下記のような設備があります。

  • 宅配ボックス
  • 風呂、トイレ別
  • 独立洗面台あり
  • 浴室乾燥機等

入居者に対する制限を緩める

入居者への制限を緩めるのも効果的な空室対策になります。
具体的には高齢者や外国人、ルームシェアOK、ペット可、楽器可等で募集をすることです。
ペット可、楽器可等についは部屋の設備の兼ね合いもありますが、現在日本では超高齢化社会に突入し、高齢者の方の数は増えてきてます。
また、外国人留学生の数も同時に増えてきており、空室対策としての効果も期待でします。
もちろん常識やマナー不足によるトラブルが想定されます。
生活のルールやマナーをしっかりと説明したり、必要があれば契約の際に通訳を立てる、部屋のパンフレットを作成し渡す等の対策を行うことで、トラブルを回避する体制を整えましょう。

入居費用の値下げ

入居の際にもっともお金がかかるのが初期費用です。
お客様が部屋を借りる際の初期費用として、
「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」「保険料」「初回保証料」「鍵交換」「その他付帯費用」等があります。
首都圏の初期費用の相場は家賃の4~5.5倍とお客様からしてみれば、決して安くはありません。
敷金・礼金を下げることは入居者の負担が少なくなり、入居へのハードルが低くなります。
敷金・礼金を下げる他にフリーレント期間、いわゆる家賃無料期間をつけるという仕組みもあります。
競合している物件と迷っているお客様がいるのなら契約を後押ししてくれる判断材料になります。

契約の見直し

オーナーは自分の物件を不動産管理のプロの管理会社へ管理をお願いしているケースがほとんどです。
ただし不動産の管理会社は全ての管理会社が同じというわけではなく、管理会社によってカラーがあります。
管理会社を選ぶ際のポイントとして次の項目を重視して選んでみるといいでしょう。

  • 入居率の高さ
  • 空室期間の長さ

入居率の高い管理会社を選ぶことはあなたの賃貸経営にとって成功するかしないかの重要な要素になります。
空室期間の長さは入居率の問題と一体になりますのでいかに入居期間が短い管理会社かも併せて確認しましょう。
また入居率の算定の仕方は管理会社によって様々ですので、管理委託契約を締結する前に事前に管理会社へ確認するのも必須です。

空室対策をしても結果が出ない場合は?

ここまでご紹介してきた対策を実施して、何をやっても空室が埋まらないと
いった物件は立地に問題がある可能性が高いです。所有している物件の売却を強くお勧めします。
これ以上の対策はかえってあなたの資産を圧迫していく結果につながりかねませんし、
空室解消は難しいでしょう。
ここまでご紹介した空室対策を基準にして、根本的な空室対策を検討してみてください。
自分の物件が悪立地物件だった場合は心機一転、好立地の物件への組み替えをおすすめします。
ぜひこの記事を参考にして満室の賃貸経営を実現してください。

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