よくある入居者トラブルは?賃貸経営オーナーの悩みを回避・解決するには?

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女性が頭を抱えて悩んでいる

2年後に東京オリンピック開催も近づいてきており、不動産投資、賃貸経営へ興味を持たれる方も増えてきています。
中々手を出しづらい・投資に失敗したらどうしようなどの不安がありますよね。
今回は、不動産・賃貸経営を開始した後の入居者トラブルに注目して、リスクや解決策等をまとめてみました。
オーナーになった後に後悔しないよう事前にリスク等を知っておきましょう。
入居者トラブルは大きく分けて3パターンあります。

  • 家賃滞納に関するトラブル
  • 入居者が起こす生活トラブル
  • 退去時の費用に関するトラブル

家賃滞納に関するトラブル

不動産オーナーになった後の入居者の家賃滞納は、不動産オーナーが直面しやすい入居者トラブルです。
これから不動産オーナーになりたい、始めてみたいとお考えの方なら、まず間違いなく銀行さんへのローンを組み、不動産を購入すると思います。
そうなると毎月何十万、何百万の返済を、毎月入ってくる家賃でローン返済に充てて行くこととなります。
もし、満室の状態で1部屋のみの家賃滞納なら、持ちこたえられるかもしれませんが、これが2部屋、3部屋と考えると重大な問題です。

入居者が起こす生活トラブル

入居者が起こす生活トラブルは以下のようなものがあります。

  • ゴミや騒音に関するトラブル
  • 入居契約に関するトラブル
  • 入居者同士のトラブル
  • 入居者の犯罪トラブル

円満解決できないと入居者が賃貸借契約を解除して、空室を作ってしまうことに繋がりかねませんので、対応には注意が必要です。

ゴミや騒音に関するトラブル

  • ゴミの出し方がいい加減(捨てる日を守らない)・バルコニーにゴミが放置されて異臭がする
  • 隣の人のテレビがうるさい
  • 深夜まで友人を招いて騒いでいる

などのクレームを入居者から受けることがあります。

入居契約に関するトラブル

  • エアコンやトイレなど使い方が乱暴で故障した
  • 入居者負担部分の修繕費用を請求された
  • 一人入居で複数人で住まれる

などの契約違反に当てはまることによるトラブルです。

入居者同士のトラブル

  • 入居者同士でケンカする
  • 入居者間のストーカー
  • 隣人に必要以上の要求をする

入居者の犯罪トラブル

  • 部屋内で薬物を使用する
  • 部屋内で殺人事件が起きる

などで、遭遇する可能性は低いですが、現入居者はもちろん、次の入居者が現れない可能性も生まれるトラブルです。

退去時の費用トラブル

退去時の費用トラブルは不動産オーナーになった後、避けては通れない問題です。
入居者が退去をすると、オーナーはその部屋を次に借りる方のために原状回復が必要です。
汚い部屋には誰も住みたくないですし、実際にクリーニングが終わって、部屋を見た後でないと契約しない!といった入居者も多いです。
リフォーム費用はどこまでオーナー負担になるのか、また、どこまでが入居者の負担になるのかという争いで訴訟まで発展したケースもあります。
原則として入居者が生活していくうえで必要な修繕が発生したら、オーナー負担での修繕義務があります。
ただし、下記のガイドラインと同様に、入居者の責任によって修繕が必要となった場合の費用は入居者負担となります。
この点については、どこまでがオーナー負担で、どこまでが入居者負担なのか非常に難しいところです。
国土交通省が原状回復をめぐるトラブルについてのガイドラインを公表しているので確認しましょう!

家賃滞納トラブルは早めに解決を!

一度滞納があると、入居者の一度に支払う家賃が2ヵ月分、3ヵ月分と高額になり、支払えない状況に陥ることもあり、滞納が常態化してしまうことに繋がりかねません。
ちなみに家賃滞納が起きた場合下記のような流れで、できるだけ早く対応していくべきです。

  • 1.家賃滞納の数日以内に、電話・書面にて督促をする
  • 2.一週間ほど位に入金がない場合、もう一度督促をする
  • 3.入金がない場合、賃貸借契約の解除、明け渡しを通知する

事実を証明する材料となるので、郵送は内容証明郵便にするといいです。
また、家賃滞納の時効は5年なので、5年経過してしまったら入居者が支払ってくれる可能性はグンと低くなります。
ただし、滞納者が家賃滞納の事実を認めている等の場合は時効の中断の手続きをすることもできます。
時効にさせない為にも督促状に捺印をさせる等、早い段階での対応をすることが大切です。

入居トラブルの回避・解決方法

ここまでは入居者トラブルの例をあげてきましたが、実際どうやって回避・解決していったらいいのか具体的に記載していきます。

入居者審査を実施する

不動産の仲介業者がお客様へのお部屋をご紹介し、申し込みをしますが、申し込みが入った時点で入居者の審査を実施することをオススメします。
長年賃貸経営をされているオーナーは実際申し込み者の方と契約前に面談するオーナーもいるくらいに重要です。
主に以下の内容を確認しましょう。

  • 入居者の勤務先や年収等をしっかりヒヤリングし、支払い能力がしっかりしている人物か確認する
  • 仲介業者から、入居者の雰囲気等を聞き家賃滞納をするような無責任な人物でないか判断する
  • 連帯保証人等がいる場合には、連帯保証人の勤務先、年収なども確認する

上記に加えて勤務先からの保険証のコピーを貰う、勤続年数もヒヤリングするのも効果的です。

家賃保証会社を利用する

入居者に「家賃保証サービス」を利用してもらう方法があります。
家賃保証サービスとは、入居者に一定の保証料を家賃保証会社へ支払ってもらい、家賃滞納が発生した際に、家賃保証会社が一定期間オーナーへ家賃を支払うシステムのことです。
オーナーにとっては負担が少ないうえに保証が得られるというメリットがあり、入居者にとっては連帯保証人を立てなくても入居契約ができるメリットがあります。
デメリットは、入居者に保証会社の保証料を支払わなければいけないというコスト面です。
保証料の相場は賃料の0.5ヵ月分~1ヵ月分です。部屋の更新とは別に保証会社の更新料がかかる家賃保証会社も多いです。
ちなみに、保証料を払いたくないという方も多いので、最初の保証料はオーナー負担で加入することも相談できるなど、募集の仕方に工夫してみるのも効果的です。

管理会社を利用する

オーナーに代わって、物件の管理を専門で行う管理会社を通して賃貸経営を行っていくべきです。
不動産の管理会社はトラブルだけではなく、管理不動産についての知識をもって全体的にオーナーをサポートしてくれます。
物件管理の内容については、オーナーと管理会社での管理委託契約によって様々ですが、重要な家賃の管理は毎月欠かさず確認してくれますし、入居者が滞納すれば即座に対応してくれます。
場合によっては連帯保証人へ連絡し、取り立ても行ってくれます。やっかいな入居者トラブルもスムーズに処理してくれることでしょう。

管理会社とうまく付き合って計画的な賃貸経営を!

ここまで不動産・賃貸経営について記載してきましたが、入居者トラブルを防ぐためにも、管理会社の検討の重要性をご理解頂けたかと思います。
やっかいな入居者トラブルも、管理会社に任せられます。
管理会社のフォローは、これまでの経験や法律などに基づいているので、知識がなくても安心できる不動産・賃貸経営ができるのです。

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