不動産賃貸経営を成功させるためのテクニック|物件探しから始まる成功の秘訣

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学者が複雑な計算式をボードに書いている

不動産賃貸経営の成功への重要なポイントとしてまずあげられるのが、立地です。どれほど素晴らしい建物だとしても、立地が悪ければそれだけで入居者集めが難しくなります。しかし、ひと口に立地といっても、環境の良し悪しの具体的な条件を知らなければ選びようがありません。成功のための物件探しは、どこを基準にして考えれば良いのでしょうか。ここでは一般的な好条件とされる立地環境、入居者目線での環境条件に加え、借りてもらう物件にするための注意点などについて解説していきます。

賃貸経営成功の秘訣は立地にあり

賃貸経営成功の秘訣が不動産物件の立地にあると言われるのは、すぐに借り手が付くからです。良い場所にある賃貸物件は常に空きがなく、立地が悪い場所は稼働率が下がります。

所有が目的であれば別ですが、賃貸による不動産投資を目的とするのであれば、入居者が集まる物件を手に入れる必要があることは誰でも理解できます。収益を着実に上げていくためには、借りてくれる人を集めなければなりません。

借りる人がいなければ、家賃収入が得られず、投資としては失敗です。入居者が住みたくなる不動産物件とはどのようなものかは、自分に置き換えてみればすぐにわかります。よほど変わった考えの人でない限り、安全で便利なところに住みたいと願うのが当然ではないでしょうか。

自然豊かであっても地方の土地の過疎化が進み、都市部に人が集まるのは、生活がしやすいからです。仕事を探すにも買い物をするのにも、子育てをするのにも、やはりある程度の規模がある都市の方がずっと利便性が高くなります。

そう考えれば、住まいの立地がどれだけ重要かが理解できます。わざわざお金を払って借りるのであれば、家賃に対して少しでも自分にとって快適に暮らせる物件を探すはずです。

好条件と言われる立地環境の要素は?

好条件と言われる立地環境の要素は、どのようなものがあるのでしょうか。一般的に好立地と言われる土地の条件には、次のようなものあります。

  • 駅までの距離
  • アクセスの利便性
  • 街の知名度やイメージ、人口
  • 周辺エリアの環境
  • 公園、学校、病院、行政施設などがあるか
  • 特殊な施設があるか
  • 道路状況

不動産の広告などでも最初に注目されるのが、駅までの距離です。徒歩で何分なのか、バスを利用する場合には停留所が近くにあるのかなどによって、通勤や通学にかかる時間が変わってきます。また駅周辺には店が多く立ち並んでいるため、日常的な買い物のしやすさも確保できます。

駅までの距離が同じであっても止まる電車の種類や本数、ターミナル駅との関係などによって、さらに条件に優劣が付きます。良くテレビ番組で東京の人気居住エリアが取り上げられますが、沿線や街のイメージは不動産物件にも大きな影響を与えます。知名度が高くおしゃれな感じを与える街と落ち着いた雰囲気の街では、住んでいる人の層や年齢構成に違いが見られ、ターゲットとする属性設定が変わります。

住宅街か商業地かなど、周辺の環境も重要な要素です。若年層向けの物件であれば、深夜までにぎやかな方が良いかもしれませんが、ファミリーには好まれません。公園や学校、行政施設の有無は、暮らしの便利さや環境の良さにつながります。大学や工場など、人が多く集まる施設を持つエリアは活気があり、レストランやコンビニなど需要に従った店舗が増加する傾向が見られます。

自動車移動が多い地方であれば、道路環境も立地条件のひとつとなります。大きな道路へのアクセスや、混雑具合などさまざまな要素が入居の選択に関係してきます。

入居者に求められる立地条件や環境は?

 

入居者が置かれている立場によって、求められる立地条件が異なります。若い頃は繁華街近くのアパートに住んでいても、家族ができれば郊外へと移るのは良くあることです。
需要の高い立地への要望について、見ておきましょう。

駅から近い

好立地の最初にも挙げられていた「駅近」ですが、特に単身者に人気の条件といえます。家族と暮らす人と比べ、生活時間が不規則になりがちな単身者はなるべく朝は遅くまで寝ていたいという希望が多く聞かれます。帰りが遅くなっても、駅から歩いて帰れる短い距離ならば安心です。駅前には夜間も開いている店が多く、単身者のニーズと一致するところも好まれる理由です。

最寄り駅が始発駅

通勤時の負担を軽減したいサラリーマンに人気の条件です。通勤にかかる時間が少し長くなっても、座席に座れるのであれば、ゆっくりとできます。長時間の通勤も本や新聞を読むなどして、時間の有効活用ができます。帰りも終点が近づくにつれて空いていくので、座席を確保できる可能性が高くなります。

特殊な施設が近隣にある

大学や研究施設、工場など特殊な施設に通勤通学する人に、人気の条件です。人が集中する施設の周囲には、自然と街が形成されます。学生街など通う人の層に合わせて発展するため、居心地の良いエリアとなります。徒歩圏内で必要なものが手に入る場合が多く、需要と供給が一致します。

公園や学校、病院などが近い

公園や学校、病院が近いエリアは、子育て世帯に人気の条件です。学校が近ければ通学しやすく、親が安心できる上、学校行事にも参加が容易です。子どもの突発的な病気にもいち早く対処できる病院があれば、さらに安心感は高くなります。子どもたちが伸び伸びと遊べる公園は、危険が少なく、情操教育にも役立ちます。

利便性は立地の重要な条件ですが、借りる人によっては必ずしも優先しないこともあります。駅が近いのは便利ですが、小さな子どもがいる家庭では、それよりも周囲環境を第一条件とする場合も考えられます。

ワンルームマンションであれば、繁華街に近い物件でも人気がありますが、ファミリータイプならば閑静な住宅街の方が需要にマッチします。自分がしたい不動産賃貸経営はどのようなタイプなのか、ターゲットとしたい層を明確にした上で、ニーズにあった立地にある物件を探す必要があります。

立地条件の良さだけでは借りられない!

いくら立地条件の良い物件が成功の秘訣と言っても、借りてもらうための努力を怠れば借り手はつきません。入居者に人気のある物件になるためには、管理会社を利用して入居者のニーズについての情報を集めたり募集物件紹介に工夫をしたりするなどのテクニックが必要です。稼働率を維持するためには、フリーレントの期間を設ける、内見時に心に残るような演出をする、周囲の情報をまとめたマップを作成するなどの空室対策を実行していかなければなりません。

立地条件にあぐらをかいていると、ほかの物件に後れを取ります。立地の良さを生かし、より魅力的な物件に育て上げるのが、不動産賃貸経営を成功させるオーナーとしての姿勢です。ターゲットに合わせた良好な立地の物件を探すことは重要ですが、放っておいても投資効果が出せるほど甘くないことを忘れてはなりません。

まとめ

不動産賃貸経営の成功に大きく関わる物件の立地ですが、借り手側のニーズと立地条件を良く理解していなければ、見誤る可能性があります。一般的には良い立地であっても、ターゲット層に一致してないということは起こり得ます。物件探しをするときにはターゲットが求める条件を想定し、優先順位を付け、それをできるだけ満たしている不動産をねらっていくべきです。間違っても「お得感」というあやふやな視点から、購入に走ることだけは避けるようにしたいものです。

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