不動産取得税とは?どのくらいかかるもの?

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不動産の購入時に払わなくてはならない不動産取得税。軽減措置という税金が安くなる制度や非課税になるケースなどもあるため、複雑でわかりにくいという方も多いと思います。ここでは、不動産取得税の仕組みや計算方法、納付手続きの方法などを紹介していきます。

不動産取得税とは?

不動産取得税は、その名前が示す通り、家屋や土地など「不動産の所有権を取得」したときに課税されます。不動産の取得方法はさまざまですが、下記に該当する場合は全て課税対象となります。

  • 売買
  • 交換
  • 贈与
  • 新築
  • 改築
  • 増築

なお、有償無償や登記の有無は考慮されないので、「無償贈与されて登記移転されていない物件」なども課税対象になります。住宅以外の店舗や工場、土地や田畑なども課税対象です。

税率は?

不動産取得税の税率は、不動産の取得時期によって異なります。

・取得日が2006年4月1日から2008年3月31日まで

住宅 3%
土地 3%
住宅以外の家屋 3.5%

・取得日が2008年4月1日から2021年3月31日まで

住宅 3%
土地 3%
住宅以外の家屋 4%

・取得日が2021年4月1日以降

全て4%

非課税となる場合

不動産の取得方法を問わず、下記に該当すれば取得税はかかりません。

・相続による取得

相続は取得者の意志によるものではなく「所有権の移動」と判断されるので非課税となります。ただし、存命中の贈与や売却で不動産を取得した場合には「取得意志があった」とみなされて課税対象となります。また、遺言などによる相続人以外への遺贈も課税対象です。

・法人の合併や分割による取得

法人の合併や分割時には土地の所有権が変わります。これは取得ではなく「変更」とみなされるので非課税です。

・公益を目的とする取得

学校法人が教育の場として使用する不動産や、社会福祉法人などが福祉事業を行うために取得した不動産は「公益目的」とみなされ非課税になります。このほか、宗教法人による境内や境内地なども公益目的と判断されます。

・区画整理事業や土地改良事業による換地

地方自治体による区画整理などで換地を余儀なくされた場合には、新たな土地を取得することになりますが、これについても非課税となります。

・公共目的の用地や道路の取得

公共利用される道路や保安林、墓地、運河などは非課税です。

このように、非課税となる事例はいくつかありますが、一般の方が不動産を取得する場合に考えられるのは「相続」によるものがほとんどでしょう。

軽減措置とは?

不動産取得税には、非課税とはならないまでも、税金が安くなる軽減措置があります。特に、この軽減措置は対象となることが多いので、不動産取得税の計算をする前に確認しておきましょう。

軽減措置の具体例

新築や増築、また、中古住宅や住宅用地の取得時に軽減措置が適用されます。

・新築物件

新築住宅の建築や購入では、1戸あたりの床面積が50㎡から240㎡の範囲の場合に、住宅価格から1,200万円が控除されます。戸建以外の住宅では、50㎡から240㎡の範囲になります。また、長期優良住宅として認定された場合には、2020年3月31日までに引き渡した場合に限り1,300万円が控除されます。これらは全て住居用の物件限定です。

・中古物件

中古物件の軽減措置は、1戸あたりの床面積が50㎡から240㎡の範囲で、住宅取得者がそこに住むことが条件となっています。このほか、「木造や軽量鉄骨の物件は築20年以内」「鉄骨、鉄筋コンクリート物件は築25年以内」など、諸条件が細かく規定されていので注意してください。

中古物件が軽減される額は、建物の建年月によって異なります。

 

建築された日 控除額
1976年1月1日から1981年6月30日 420万円
1981年6月30日から1985年6月30日 420万円
1985年7月1日から1989年3月31日 450万円
1989年4月1日から1997年3月31日 1,000万円
1997年4月1日から 1,200万円

控除額は地方自治体によって異なることがあるので、事前に確認しておきましょう。

・土地

新築住宅用に土地を取得し「一定期間内」に特例適用住宅を敷地上に取得した場合には、「45,000円」か「土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅床面積×2×3%」の、どちらか多い方を減額されます。なお、課税床面積は、1戸あたり最大で200㎡までです。

「一定期間」とは、下記となります。

新築住宅用の敷地 
住宅と一緒に土地を取得 築1年以内に未使用住宅を取得
住宅より先に土地を取得 敷地の取得日から3年以内に住宅を新築
住宅より後に土地を取得 敷地取得日前1年以内に住宅を新築

中古住宅用の敷地
住宅より先に土地を取得 敷地の取得日から1年以内に住宅を取得
住宅より後に土地を取得 敷地の取得日前1年以内に住宅を取得

なお、2021年3月31日までは、土地(宅地)に対する課税額が半額になる特例が適用されます。

軽減措置を受けるための手続き

まずは、管轄している都道府県税事務所に必要書類を提出しましょう。必要となるものは主に、印鑑、不動産取得税の納税通知書、住宅引渡し証書、登記簿謄本などとなります。提出書類は都道府県によって異なることがあるので、事前の確認は必須です。

不動産取得税の計算方法

具体例を挙げて考えてみましょう。

・新築住宅の場合

「平成27年12月1日に土地付きの新築住宅を購入。土地2,400万円、建物は3,200万円。土地面積600㎡で、住宅の床面積は200㎡。長期優良住宅には該当しない」

新築物件なので、「床面積が50㎡から240㎡の範囲」であれば軽減措置の対象となります。この例では床面積が200㎡なので、軽減措置の対象です。

建物の価格は3,200万円、ここから1,200万円が控除されるので、課税標準額は2,000
万円となります。住宅に対する税率は3%ですから、

2,000万円×3%=60万円

これが、住宅に対する不動産取得税税額です。

続いて、土地に対する課税額を見てみましょう。2021年3月31日までは、課税額が半額になる特例があるため、土地価格2,400万円×1/2=1,200万円が課税標準額となります。税率は3%ですから、

1,200万円×3%=36万円

土地の不動産取得税額は、「36万円」です。

この例では土地付きの新築住宅を購入しているので、「住宅と一緒に土地を取得 築1年以内に未使用住宅を取得」に該当し、土地も軽減措置の対象となります。土地の面積は600㎡なので、課税標準額1,200万円÷600㎡=2万円が土地1㎡の価格です。

軽減額は「土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅床面積×2×3%」で計算されますから、2万円×住宅床面積200㎡×2×3%=24万円となります。

土地の軽減額は「45,000円」か「土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅床面積×2×3%」のどちらか多い方なので、この例の場合は「24万円」が軽減額として選択されます。つまり、土地の不動産取得税額36万円から24万円を引いた「12万円」が確定税額です。住宅に対する税額は36万円なので、36万円+12万円=48万円が、この土地付き新築住宅の不動産取得税合計金額となります。

・中古物件の場合

「2017年の1月に、1993年5月建築の中古マンションを自分の住居用として取得。課税床面積150㎡、共有持ち分の土地面積90㎡、建物の固定資産税評価額1,100万円、土地の固定資産税評価額1,500万円の場合」

1993年5月築物件の控除額は1,000万円(1989年4月1日から1997年3月31日)です。住宅の不動産取得税は3%ですから、評価額1,100万円-控除1,000万円×3%=3万円が、建物の不動産取得税となります。

続いて、土地の税額を計算してみましょう。2021年3月31日までは、土地(宅地)に対する課税額が半額になるため、1,500万円×1/2×3%=22万5,000円が土地の不動産所得税です。

次に、軽減額を計算します。「土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅床面積×2×3%」ですから、1,500万円÷90㎡×1/2×150㎡×2×3%=75万円。45,000円よりも金額が多いので、この75万円が控除額となります。

不動産所得税22万5,000円-控除額75万円=-52万5,000円

算出された金額はマイナスになったので、土地の不動産取得税は0円です。従って、この中古マンションの不動産取得税合計額は3万円です。

・新築マンションで不動産取得税が0円になる例

新しいマンションは税制において優遇されているので、基本的に不動産取得税は0円になります。具体例を見てみましょう。

「2015年1月築。課税床面積は90㎡、共有持ち分土地面積が70㎡のマンションを、2016年に取得した。建物の固定資産税評価額が1,000万円、土地の固定資産税評価額が2,500万円」

課税床面積が90㎡で、「床面積が50㎡から240㎡の範囲」に該当するため、軽減措置の対象物件です。2015年築なので、控除額は1,200万円となります。従って、1,000万円-1,200万円×3%=0円が建物の取得税です。

土地の評価額は半額になるため、土地の取得税は1,250万円×3%=37万5,000円。軽減額は(2,500万円÷70㎡)×1/2×(90㎡×2)×3%=96万4,200円です。

37万5,000円-96万4,200円=0円となるので、建物と土地の不動産取得税は合計0円になります。

免税点

以下に該当する場合には、不動産取得税の課税対象にはなりません。

土地の価格が10万円未満
1戸あたり12万円未満の家屋(売買や贈与による取得)
1戸当たり23万円未満の家屋(新築や増改築による取得)

ただし、1年以内に隣接する土地を追加で購入したり、続いて増改築を行ったりした場合には、全体の課税標準額から判断されます。

不動産取得税の申告と納税方法

都道府県税事務所から納税通知書が届くので、指定された日にちまでに金融機関などで納めてください。通常、取得後4ヵ月から6ヵ月に送付されてきます。

まとめ

不動産取得税自体はシンプルですが、軽減措置や建物の築年数によって計算方法が複雑になるのが厄介です。いずれにしても、固定資産税や住民税などと合わせて、過不足なく税金を納めるようにしましょう。

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