まずはここから!アパート経営における“キホンのキ”とは

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BASICS

「家賃収入を得て、老後は悠々自適な生活を送りたい」「アパート経営を通じて、早期リタイアを実現したい」「資産形成のために、今からアパートを所有しておきたい」。アパート経営をスタートしようと考えている方の中には、そのような願望を持っている人も少なくありません。それだけに、アパート経営は夢が広がる取り組みであると言えそうです。

アパート経営は、一定の収入がある方であれば誰でも着手できる投資手法です。物件を選定し、金融機関から融資を受け、物件の購入契約を済ませれば、あとは物件を管理・運営していくだけです。他の投資と比較して購入金額は高額となりやすいものの、実際に購入するまでのハードルはそれほど高くはありません。

では具体的に、アパート経営はどのような流れで行われる投資手法なのでしょうか。アパート経営の収益構造をはじめ、物件の選び方や金融機関の関わり方など、アパート経営を実施するために欠かせない“アパート経営のキホン”について見ていきましょう。

安定的に家賃収入が得られる喜び

そもそもアパート経営で得られる収入は、入居者からの「家賃収入」がメインとなります。具体的には、投資用のアパート(収益物件)を購入し、物件の管理・運営を通じて、入居者から家賃を得ていくのです。家賃は基本的に毎月発生します。そのためアパート経営は、安定的に収入が得られる投資となります。

企業に勤めて仕事をするにしても、あるいは自ら事業を立ち上げる場合も、自分が働かなければ収入を得ることはできません。つまり、“自らの時間と労力をお金に変える”のと同じなのです。しかし、アパート経営の場合は、必要な業務を業者に発注してしまえば、自らの時間と労力を使わなくても安定的に家賃収入が得られます。

アパート経営におけるキホンのキ

そんなアパート経営において押さえておきたいポイントには、「物件の選び方」「金融機関からの融資付け」「入居者の獲得と物件管理」の3つがあります。それぞれの概要について確認しておきましょう。

・物件の選び方

物件を選ぶ際に意識しておきたいのは、「アパート経営の目的」です。自分がどのような目的をもってアパート経営に取り組むのかによって、選ぶ物件の条件も変わってきます。たとえば、高収入を目指すなら「利回り」「維持管理費」「修繕費」などを重視することになりますし、安定収入を目指すなら「空室率」「利便性」「家賃」などが基準となるでしょう。

加えて、物件およびエリアごとの特徴についても把握しておきましょう。おおむね、次のような特徴があります

新築:入居者を獲得しやすいが、物件価格は高くなりやすい
中古:高い利回りが期待できる反面、修繕費が高額になる場合も
都心:需要が多い分、エリアによっては競争が激しくなる
郊外:高利回りの物件もあるが、空室率には注意が必要

・金融機関からの融資付け

物件を購入する際には、金融機関から融資を受けるのが普通です。そのとき、金融機関は「個人審査」と「物件審査」を通じて融資の可否を判断します。個人審査では、職業、年齢、勤務年数、家族構成などが考慮され、物件審査では、物件そのものの価値が判断されます。金融機関ごとに、それぞれの審査を行い、最終的に融資の可否が決まります。

・入居者の獲得と物件管理

無事に融資を受けることができ、物件を購入できたなら、あとは“入居者の獲得”と“物件管理”をしていくだけです。入居者の獲得はいわゆる「客付け業者」に依頼し、物件管理は「管理会社」に依頼するのが一般的です。両方とも行っている不動産会社もありますので、状況に応じて、どの会社に依頼するのかを選ぶと良いでしょう。

全体像を把握して適切に行動していく

このようにアパート経営は、「物件の選定」「金融機関の融資」そして「物件の維持・管理」という各段階を経て行われます。それぞれを疎かにすることなく、適切に対応することが必要です。全体像をきちんと把握して、ぜひ、夢のアパート経営を実現させましょう。

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