オーナーチェンジとは?メリットデメリットを紹介します

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新たに不動産投資を始めたい。そういう場合は「オーナーチェンジ物件」がオススメです。しかし、オーナーチェンジ物件という言葉はあまり聞きなれていない方も多いはず。なぜなら、あまり一般で聞くような言葉ではないからです。今回は、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを紹介しつつ、税金関係などについてもご紹介します。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、「所有者(オーナー)だけが代わる」ことで、住んでいる人は退去などをせずにそのまま住み続けられます。
オーナーチェンジ物件とは、「住んでいる人がいる中でオーナーが代わる物件」のことで、入居者がいない建物のオーナーが代わる物件は、オーナーチェンジ物件とはいいません。この手法は投資用不動産で良く使われている手法で、オーナーが代わることはよくある話です。

なお、オーナーチェンジ物件を購入する場合、住宅ローンを組めない可能性があります。金融機関の判断なので、ここでは「借りられない」とはいえませんが、アパートローンなど少々金利が高い商品を案内される恐れも。金融機関の担当者とよく相談をして購入資金を工面してください。

またよく心配される声として、「権利問題」が挙げられます。オーナーチェンジ物件を購入した場合、今まで住んでいた人から徴収する家賃収入は全額購入者が得られます。しかし、入居者が退去する場合、預けていた敷金を返還する義務を負っていますので、オーナーチェンジ物件の購入交渉の際に、入居者の敷金に関しても併せて確認しておきましょう。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

メリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットは大きく分けて4つあります。細かく見ていきましょう。

賃料収入がすぐに入ってくる

オーナーチェンジ物件を購入すると、すでに入居者がいる状態なので、その月から家賃収入が入ってきます。新規で投資用物件を購入すると、入居者を自分で募集して、内見や契約、審査などを行わなければならず、実際に家賃が入ってくるまで数カ月かかります。

しかし、その間も税金や修繕費などは支払いを続けなければならず赤字に陥ってしまう恐れもあります。その点、オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため余計なコストを掛けずにすぐに家賃収入を手に入れられます。

自分で入居者を募集する必要が無い

オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいる状態で売られています。そのため、新たに入居者を募集する必要はありません。そもそも、オーナーチェンジ物件は契約上、オーナーが代わるだけなので入居者にとってデメリットはあまりありません。

そのため、オーナーが代わったからといって出ていく入居者は少ないと考えると良いでしょう。ただし、はじめから入居者がいるのでその分、値段が上げられているケースもあります。

周りの不動産の相場や入ってくる家賃収入の額と比較して、適切な価格かどうかを慎重に調べてから交渉のテーブルにつくと良いでしょう。

初心者の方でも始めやすい

オーナーチェンジ物件は初心者の方でも扱いやすい物件といわれています。その理由は、「すでに入居者がいるから」です。すでに完成されているビジネスモデルを買い取って勉強をできるため、次に生かすノウハウを学べます。

そしてオーナーチェンジ物件で学んだ知識・ノウハウを生かして新たな不動産投資への道を踏み出せます。当然、オーナーチェンジ物件も不動産投資の一種なのでリスクがあります。空室リスクなど起こりうるリスクを理解した上で、不動産投資をはじめると良いでしょう。

安く買えるケースも

実はオーナーチェンジ物件は相場より安く買えるケースも存在します。満室の場合、それなりにお金がかかってしまうケースが多い中、「相場より安い家賃で貸し出している物件」の場合、それを考慮して安く売りに出されることもあるのです。

そういった物件の場合は、買い取って入居者が退去した際に高めの家賃を設定してしまえば、入ってくる収入の額を上げられます。その結果、購入時に見積もっていた家賃収入よりも多く賃料を手にできるかもしれません。

安く買えるのにはワケがあります。なぜ相場より安いのかをオーナーに確認し、「事故物件」などのリスクをすべてしらみつぶしにしてから買うと良いでしょう。

デメリット

オーナーチェンジ物件には4つのメリットがありました。つぎにデメリットを3つご紹介します。

内見ができない

ひとつ目のデメリットは「内見ができない」点です。オーナーチェンジ物件のメリットは「すでに入居者がいること」ですよね。つまり、プライバシーの問題などで入居者がいる場合は、部屋の内見をすることはできません。

そのため、図面やオーナーの話から想像を膨らませたり、実際の写真などを見せてもらったりして色々と検討を進めていく必要があります。入居者が退去したあと、初めて部屋を見て瑕疵を見つけるケースもあります。

しかし、瑕疵を見つけたとしても前オーナーに賠償請求出来ない場合もあります。売買契約書に、「瑕疵があってもその責を負わない」などの項目が盛り込まれていたら泣き寝入りするしかありません。せっかくオーナーチェンジ物件を購入して収益が安定していたとしても、修繕費などで高い出費をする恐れがあり、リスクが高いといえるでしょう。

入居者が出ていってしまう恐れもある

これはオーナーチェンジ物件に限った話ではなく、何らかの事情で入居者が出ていってしまうこともあります。たまたま偶然のタイミングで出ていってしまったのか、そうではないのか。オーナーは理由を聞かない限り、知る由もないので不安になってしまいますよね。

では、「偶然ではない理由」とはなんでしょうか。答えは「サクラ」です。オーナーチェンジ物件は、物件が満室であればあるほど高値で取引される傾向にあります。そのため、わざとサクラを用意して、満室であるかのように見せつけ高値で売買するオーナーも存在します。

しかし、サクラかどうかを見極めることはとても大変なことで、もし発覚しても前オーナーに責任を追及できないでしょう。大抵のサクラは売買契約が成立して数カ月以内に退去します。もしサクラにあってしまった場合は、運が悪かったと割り切って新たな入居者を募集しましょう。

入居者に対して新しい条件は設定できない

すでに住んでいる住人に対し、オーナーが代わったからといって新たに契約条件を追加することは認められていません。一度、その居住者との契約が切れて更新するとなった際に、追加する分には問題ありません。

というのも、オーナーチェンジ物件の場合、あくまでも「オーナーが代わるだけ」であって契約を結びなおすものではないからです。現段階で継続されている契約はすべて引き継がれるものとして扱われているため、新たな契約を結びなおすことはできません。

オーナーチェンジ物件の利回りは?

利回りとは

利回りとは、「投資したお金に対する年間の収益割合」を示した指標です。主に投資に使われるもので、不動産投資以外にも株式投資や投資信託などで使われています。ひとことで利回りといっても、さまざまな種類があります。

ひとつ目は「表面利回り」です。投資したお金で回収できる単純な利益の割合を表した指標で、大まかな利回りを把握することを得意としています。しかし、費用などを無視して算出しているため、あくまでも大雑把にしか把握できず細かい数値には対応していません。

2つ目は「実質利回り」です。これは収益を得るためにかかった費用を考慮して利回りを計算します。そのため、正確な割合を把握しやすいメリットがあります。オーナーチェンジ物件の場合、すでに入ってくる家賃収入と発生する費用の値が分かっていますので、実質利回りを計算しやすいでしょう。

オーナーチェンジ物件は実質利回りで計算しよう

先述したようにオーナーチェンジ物件の利回りは「実質利回り」で計算すると正確な値を把握できます。発生する費用の中には、物件を管理する管理会社へ支払う共益費などの管理費、保険料、固定資産税などさまざまありますが、ほとんどが固定費です。

物件を運用する場合、変動費も発生しますがほとんどが固定費ですので、実質利回りを計算する場合は、固定費の額で計算すると分かりやすいのではないでしょうか。計算式は「(年間収入-年間支出)÷購入金額×100」。つまり、「年間収支÷購入金額×100」で求められます。

例えば、オーナーチェンジ物件を1,000万円で購入し、年間家賃収入が120万円、年間支出が100万円だった場合の実質利回りは、「(120万円-100万円)÷1,000万円×100=2%」。つまりこの物件の場合は、実質利回りが2%だと分かります。

ちなみに、同じ物件の表面利回りを計算した場合、「120万円÷1,000万円×100=12%」。このように表面利回りと実質利回りでははじき出される数値に差があります。不動産の募集広告などで「利回り」という言葉が出ていた場合は、表面利回りなのか実質利回りなのかを問い合わせてみると良いでしょう。なお、実質利回りを計算する際には、オーナーに対して現状発生している固定費を聞くことも忘れずに聞きましょう。

オーナーチェンジ物件には税金が発生する

建物を譲渡した場合は譲渡所得税がかかる

自身が保有している物件を新しいオーナーに譲渡した場合、「譲渡所得税」という税が発生します。これは譲渡益といって、「譲渡に伴って利益が出た場合にのみ」税金が発生する仕組みです。

譲渡所得税は全ての収入を総合して税額を計算する総合課税ではなく、他の収入と分けて税額を計算する「分離課税」なので、他の所得と損益通算して、所得税や住民税を安く抑えることはできません。しかし、同年中に他の不動産を売却して損益通算することは可能です。譲渡所得の計算は、「譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」で算出できます。

取得費が不明な場合、実額法(購入に必要だった代金から建物の減価償却費を差し引いた額)もしくは概算法(譲渡収入金額の5%)のどちからを適用できます。一般的に、特別控除が適用されますがオーナーチェンジ物件の場合、投資目的なので特別控除の適用外です。

譲渡所得税には2種類存在する

譲渡所得税には2つの種類があります。ひとつ目は、「短期譲渡所得」です。不動産を売却した年の1月1日時点で、保有から5年以内に売却した場合、短期譲渡所得として計算されます。短期譲渡所得の場合、39.63%(住民税9%、所得税30.63%)が課税されます。

2つ目は「長期譲渡所得」です。不動産を売却した年の1月1日時点で、保有から5年を超えており売却した場合は「長期譲渡所得」とみなされて計算が行われます。長期譲渡所得の場合、20.315%(所得税15.315%、住民税 5%)が税率です。

納めるべき税額は、「{譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)}×税率」で求められ、税率の部分に先ほどご紹介した短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得の税率が入ります。

例えば1,000万円の課税所得があった場合、次の額が納税額となります。

  • 短期譲渡所得:1,000万円×39.63%=3,963,000円
  • 長期譲渡所得:1,000万円×20.315%=2,031,500円

このように差額が約193万円あり、短期譲渡所得の方が納めるべき税金が多いことが分かります。つまり、短期間で不動産を売却することは損をする計算です。

もし損失が発生したら

もしオーナーチェンジ物件を売却して損失が出ていた場合、譲渡所得税は課税されません。同年中に他の不動産を売却し、譲渡益が出ていた場合にのみ損益通算を行えますが、他の所得と損益通算を行えないので、失効してしまいます。

譲渡所得税は確定申告で申告を

譲渡所得税が発生する場合は、売却益が出た翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告で申告を行う必要があります。もし、申告を行わなかった場合、無申告加算税など延滞金のような罰金がとられますので、注意が必要です。申告方法や計算方法が良く分からない場合は、税理士に相談しましょう。必要な書類をすべて渡してしまえば、お任せすることもできます。

まとめ

オーナーチェンジ物件には、メリットとデメリットが存在しますが、あらかじめデメリットについてしっかりと理解していれば、不動産投資初心者の方も始めやすい物件です。
ひとつのビジネスモデルを買い取る形になりますので、不動産投資の知見を高め、今後の投資に活かすことも可能です。
一からスタートすることが不安という方もオーナーチェンジ物件から始めてみてはいかがでしょうか。

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