ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを紹介します!

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マンションの一室

ワンルームマンションとは

ワンルームマンションとは、1つの部屋とユニットバストイレ、キッチンなどが小さくまとまっているマンションのことです。生活に必要な最低限の設備しかありません。物件の中には、ユニットバスとトイレが別々になっている物件もありますが、専有面積はおおよそ20㎡程度。

不動産情報には、「1R」と略されている場合もあり、主に単身者や学生向けマンションとして存在します。なお、分譲マンションの場合は家賃収入を得るための投資物件として売り買いされるケースもあります。特に人口密集地とされる東京など都心部に多く建てられており、狭い敷地の中に多くの居住者を入れられるため、人気を博しました。

ワンルームマンションへの投資を行う「メリット」とは

年金代わりになる

国民年金(公的年金)の受給開始年齢は2018年現在、満65歳以上です。会社の規則などで定年を60歳に定められている場合、5年間は収入がない状態になりかねません。そして、年金受給額は減少傾向にあります。そのため、年金を老後の生活費にすることは難しいでしょう。

そこでワンルームマンションへの投資が役立ちます。マンションの一室を貸し出すことで、「家賃収入」という形で収入が生まれます。受給開始年齢が引き上げられ年金が減る中、ワンルームマンションを経営していれば、家賃収入が入ってくるので現役時代に作った貯金を取り崩して生活する必要はないでしょう。

利回りが高い

利回りとは、「配当の元金に対する割合」のこと。計算式は「満室時の年間賃料収入/購入価格」で求められます。例えば、満室時の年間賃料収入が1,000万円で購入価格が5,000万円だった場合、利回りは2%です。一般的な平均利回りは2~3%といわれているので、このケースですと平均的な利回りといえます。今回紹介した計算式は、表面利回りとよばれるもので収益力を大まかに把握するのに便利なものです。リスクを一切考慮していないため、これより利回りが低下することもあります。

日本銀行のマイナス金利政策の影響を受け、銀行に預金をしても利息は全く付きません。例えば、みずほ銀行の場合、定期預金を組んでも利率は0.010%。これは100万円を預けて10円の利息(税引き前)しか付かないことを意味します。1980年の金利8%と比較すると、雀の涙ほどの利息しか付きませんね。

その点、ワンルームマンションへ投資すると平均2~3%の利回りを得られるため銀行よりお得だといえますよね。しかし、「投資」と名が付く以上、リスクは避けられませんし元本保証もありません。堅実に利息があまりつかない定期預金に預け入れるか、少しリスクを取って高い利回りのワンルームマンションを経営するか。慎重に考えて選択すると良いでしょう。

万が一に備えられる

基本的にローンを組んでワンルームマンションを購入した場合、団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険のことです。ローン返済中に債務者に万が一のことが起きてしまい、死亡または重度障害を患わってしまった場合にのみ、金融機関へ住宅ローンの残債同等の保険料が支払われ住宅ローンの返済を精算してくれます。ただし、怪我や失業などの場合は対象になりません。

また、万が一、死亡してしまった場合でも家賃収入と購入したマンションのワンルームが相続されるので、家族に遺せます。そういった“保険”という意味でもワンルームマンションを経営するメリットがあるといえます。

なお、団体信用生命保険の保険料は住宅ローンの金利に含まれているため、別途支払う必要はありません。

初期投資額を抑えられる

分譲マンションを購入した場合、マンションやアパート一棟を買うよりも比較的初期費用を抑えられます。例えば都内にマンションを一棟買う場合、数億円必要ですがワンルームマンションであれば、数千万円ほどで購入できます。

ローンを組んで購入する場合、年齢や年収によってはマンション一棟を買うお金を借り入れることは難しいかもしれません。しかし、ワンルームマンションを買う程度のお金であれば借りられる確率も上がりますので、不動産投資を行いやすいといえるでしょう。

注意すべき点としては、ワンルームマンションへの投資用に住宅ローンを借りている場合、自宅用に住宅ローンを組もうと思っても借りられなかったり、貸してくれる額が少なくなってしまったりする恐れがあります。逆も然り。ですので、すでに住宅ローンを組んでいる場合や組む予定がある方は慎重に検討しなければなりません。

所得税や住民税の節税にもなる

実はワンルームマンションへ投資すると所得税や住民税の節税になるケースも存在します。それは、「不動産所得がマイナス(赤字)になった場合」です。家賃収入は税法上、不動産所得に分類されます。そして不動産所得は総合課税といって、給与所得などと損益通算が可能な所得です。

例えば給与所得が500万円、不動産所得が-100万円だった場合、課税されるべき所得は400万円になります。そこに所得税法が定める税率がかけられ納税額が算出されるのです。ワンルームマンションを経営し始めた当初は、減価償却費用や保険料などといった経費が多く発生するため、節税になりやすいです。

しかし、経営を続けていくと、黒字化されてきて節税効果は薄くなります。ですので、節税目的でワンルームマンションを経営することはオススメできません。

不動産管理会社にお任せができる

ワンルームマンションを経営していると、隣人トラブルなどさまざまなトラブルが発生しやすくなりますが、1人で隣人トラブルなど対応にあたっていては疲弊してしまいます。
ですので、不動産管理会社にお任せすることが出来ます。マンションには不動産管理会社がついているのでクレームなどの対応をすべてお任せできます。これは、他の不動産投資にはないワンルームマンションを経営している人だけの特権です。

ワンルームマンションを経営する上で起こるデメリットとリスク

維持費だけがかかってしまう「空室リスク」

せっかく投資目的でワンルームマンションを購入したのにもかかわらず、入居者がいない場合、家賃収入は全く入ってきません。マンションの修繕費や管理費は支払わなければいけないので、入居者がいない場合でも維持費だけが発生してしまいます。

空室を埋めるためにビラを配ったり、広告を載せたりすると広告費もかさんでしまうため、もっと財政を圧迫してしまう恐れもあります。空室を減らすためにも、周りの家賃相場や駅からの距離も考えて物件を選ぶと良いでしょう。

家賃が入ってこない「未納リスク」

入居者がいても家賃を支払ってくれない場合、家賃収入は0円です。これを未納リスクといいます。家賃を支払ってもらうために、さまざまな工夫をしますが、それでも支払ってくれない人は払ってくれません。最終的に強制退去を命ずる場合もありますが、裁判までもつれ込んでしまった場合、裁判費用がかさんでしまう恐れも。

入居の際に、「未納しないかどうか」や「保証人は信頼できるか」など詳しく見極めるとこういったリスクを回避できるかもしれません。

地震台風などで起きてしまう「天災リスク」

天災リスクはどうしようもできません。地震や台風など天候に起因してマンションが壊れてしまった場合は、保険に加入していない限り自費で直さなければいけません。ワンルームマンションの管理組合によっては、積み立て修繕費で対応してくれる場合もありますが、対応してくれないケースもあるので保険に加入しておくと良いでしょう。

高額な維持費が発生してしまうことも

まず毎年発生する維持費として「固定資産税」があります。分譲マンションの一室を購入した場合、「区分所有」とみなされてしまうからです。自分が住んでいなくても、所有者に課税されるため固定資産税が発生します。それに加え、マンションの管理組合に支払う積立修繕費や管理費用などもあります。

このように分譲マンションの一室へ投資を行う場合、高額な維持費が発生する恐れがあります。上記は例に過ぎず、このほかにリフォーム費用などさまざまな費用が発生することも・・・。年間家賃収入の20%~30%前後を予備費として取っておくと万が一に備えられます。

金利上昇リスク

住宅ローンを組んでワンルームマンションを買った場合、金利上昇リスクは避けられません。住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利の2種類が存在します。まず変動から見ていきましょう。

変動金利は、読んで字のごとく金利が変動するタイプの住宅ローンです。固定金利と比較し金利が低いため、返済額を抑えられますが将来的に金利が上昇するリスクを持っています。金利は半年に1度見直しが行われていますが、返済額の変更は5年に1度だけです。

そして前回の金利と比較し、最大125%までしかアップできない制約がありますので、返済額が跳ね上がる心配はありません。ただし金利上昇幅が125%を超えている場合、超えた分は次回の更新に繰り越されますので注意が必要です。

つぎに固定金利ですが、これは3年・5年・10年の間、金利が固定されるタイプの住宅ローンです。変動金利より金利が高いデメリットがありますが、金利が変動した際に大幅に上昇した場合、固定金利の方が有利になります。

固定金利の適用期間は自身で選べる上、期間終了後は再度固定金利にするか変動金利にするかを選択できます。なお、変動金利・固定金利の金利は融資を実行した日の金利が適用されるため、契約時の金利と異なることもあります。

このように、住宅ローンを変動金利で借り入れている場合、金利が上昇することで返すべきローンの総額があがってしまう恐れがあります。これを金利変動リスクといいます。

ワンルームマンションを経営するための秘訣2つ!

買うなら新築マンションではなく中古マンションを買う

ワンルームマンションを経営する際に「新築マンションの方が利回り良さそう」と思われるのですが、それは間違いです。新築マンションの場合、分譲価格が高く初期投資費用がかさんでしまう恐れがあります。

利回りは、「満室時の年間賃料収入/購入価格」で求められます。例えば、毎月10万円の賃料が入ってくると仮定し、購入価格がAマンションは5,000万円(新築)、Bマンションは3,000万円(中古)だった場合、どちらの方が利回りは良いのでしょうか。

Aマンションの場合、120万円/5,000万円=2.4%、Bマンションの場合は120万円/3,000万円=4%となり、利回りはBマンションの方が良いことが分かります。さらに新築マンションの場合、設備が最新のものを使用している恐れがあり壊れた際などのメンテナンス費用が大きくなってしまう心配も。

そういった総合的なことを考えると、ワンルームマンションを経営する上では中古マンションのワンルームを購入し、軌道に乗ってきたら新築マンションに手を出した方が賢明でしょう。

立地条件を細部まで検討し、「自分が住みたいか」を視野に入れる

次に立地条件です。やはり人気がある物件は「駅近く」など交通の便が不便ではない部分ですよね。「とにかく安いから」という理由で購入してしまうと、空室リスクを抑えられずワンルームマンションの経営に失敗してしまいます。

そんな時は「自分が住みたいか」で考えましょう。もし、自分が住む人ならどういう物件に住みたいのかを考えて投資を行うと、失敗するリスクを最小限に低減できるはずです。「利用者の目線に立って考える」。こういったひとつの気配りが、ワンルームマンションを経営する上で、成功する秘訣といえるでしょう。

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