不動産投資の基礎知識と投資用マンションの種類について

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タワーマンションの外観

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資とは、マンションや1戸建てなどの「不動産」に投資して、資産運用することです。

古くからある投資スタイルで、以前は企業や投資家など潤沢な資金を持っているコミュニティや個人向けのものでした。

しかし、近年ではサラリーマンやOLの方が不動産投資をしていることも珍しくなく、株やFXのように一般人でもできる投資スタイルとして確立されてきています。

メリット

不動産投資のメリットはミドルリスクミドルリターンであるという点でしょう。

例えば、同じ投資向け商品である株やFXは大きな利益を狙うことができますが、同じくらいのリスクがあるため、ハイリスクハイリターンと言えるでしょう。

それに対して、国債や社債といった債券は元本割れのリスクは低いですが、リターンの少ないローリスク・ローリターンの投資スタイルです。

不動産投資はリスクもリターンも、ちょうどその中間に位置する投資手法とされています。また不動産投資は出だしこそ、色々とやらなくてはいけないことが多くありますが、一度体制を整えてしまえば、ランディングはそれほど手間がかからず、隙間時間でも管理しやすいというメリットもあります。

デメリット

大きなデメリットとして挙げられるのが「空き室リスク」でしょう。

自身が投資した不動産を賃貸物件にした場合、人が住んでいれば定期的に家賃収入を得られますが、空き室となってしまった場合はその分の収入が無くなってしまいます。

そうなれば、年間の利回りにも大きく影響して、ローンを組んでいる場合は返済にも支障がでるかもしれません。

その他にも、投資物件をいざ売りに出そうとしても、時間と手間がかかるという「流動性の低さ」というリスクもあります。また、地震や台風などによる損害も自身でカバーしなければならないという「天災リスク」もあり、デメリットは少なくありません。

不動産投資の種類

不動産投資には大きく分けて、「キャピタルゲイン方式」と「インカムゲイン方式」の2つがあります。

キャピタルゲイン方式

キャピタルゲイン方式は、物件が安値のときに購入して、価格が上昇したときに売り出すという手法です。
いわゆる「底で買い天井で売る」という投資の基本にのっとったもので、原理的には株やFXと同じと言えます。

インカムゲイン方式

日本では「インカムゲイン方式」の方が主流で、一般人にも普及しています。
投資物件を賃貸にして家賃収入を得る、いわゆる「大家さん」になるのがインカムゲイン方式です。

まずローンを組んで投資物件を購入して、インカムゲイン方式で家賃収入を得ながら返済していくというのが、近年での不動産投資のスタンダードです。

投資用マンションと居住用マンションの違い

それでは、不動産投資で購入する投資用マンションと、居住目的で購入する居住用マンションの違いについて解説していきます。

間取りや材質、築年数や立地条件といった点では、投資用も居住用も特に大きな違いはありません。投資用と言っても結果的には人が住むわけですから当然と言えるでしょう。

それでは何が異なるのかというと、両者は「不動産の購入時」に大きな違いがでます。

ローン審査の基準が違う

居住用マンションを購入する場合は、購入者が住人となるわけですから、審査の際には必然的に購入者本人の「返済能力」が重視されます。

投資用マンションは、購入者本人の経済状況だけでなく、きちんと家賃収入を得られる物件であり、滞りなくローンを返済できる収益見込みがあるのかという「採算性」が重視されます。

投資用マンションの方が、考慮する点が多くリスクも高いため、ローンの審査が厳しく金利も高くなる傾向にあります。ちなみに居住用として契約したマンションを、ローン返済が終わらないうちに投資用に切り替えることはできません。

価格の査定法が違う

投資用として売り出されるマンションと、居住用として売り出されるマンションでは物件の価格の査定法も異なります。

居住用マンションは「取引事例比較法」という方式で主に査定されます。これは読んで字の如く、近隣で間取りや面積が同じくらいの不動産や過去に取引された同タイプの不動産の取引事例をもとに価格を決める方法です。

投資用マンションでは、取引事例比較法に加えて「収益還元法」という手法も用いられます。収益還元法は、物件が将来的に生み出す利益の予測をたて、基準とします。端的に言ってしまえば「どれくらい儲かりそうな物件なのか?」という審査基準です。

価格査定の違いから、同じ立地で似たようなマンションでも、投資用マンションの方が割高になる傾向にあります。

不動産投資の利回りの計算方法を解説

利回りとは、不動産投資で得られる利益を年間の平均値にした数字です。不動産に限らず、投資をするなら必ず利回りは把握しておくべきでしょう。

不動産の利回りの計算方法が以下のものです。

 

利回り(%)=(家賃収入-税金・経費)/不動産購入金額÷運用年数×100

 

計算方法そのものはシンプルですが、少々難しいのが上記の「税金・経費」の部分です。不動産投資においては、税金だけでも「固定資産税」や「都市計画税」の2種類があります。

さらに経費においても、建物の維持管理費や清掃費、保険料など細々と種類がありますので、きちんと把握しておくことがとても重要です。

投資用マンションの種類

一口に投資用マンションといっても、大きく分けて下記の2種類があります。

  • 区分マンション
  • 一棟マンション

それぞれを詳しく見てみましょう。

区分マンション

区分マンションは、一般的な居住用と同じように、投資用としてマンションの一室を購入するものです。

購入する部屋のタイプは様々で、単身者向けのワンルームマンションをはじめ、ファミリー向けのマンション等、中古マンション新築マンション等があります。

立地条件もありますが、基本的に価格は部屋の広さに比例します。

一室のみの購入になる為、コストが安く管理もしやすい為、初めて不動産投資を始める方がまず購入することが多いタイプです。

中でも、ワンルームタイプは、需要が高い為空室リスクが少ないというメリットもあります。

一棟マンション

一棟マンションは、その名の通りマンションを丸ごと購入するものです。

一室のみを購入する区分マンションと違い、多くの資金を必要としますが、大きなインカムゲイン収入が期待できるタイプです。

ただし、区分マンションと比べ、入居者の募集、マンションの管理、修繕等、しなければいけないことが多くあります。

一棟マンションの一番の魅力は区分マンションと違い資産価値があることです。

区分マンションで所有することが出来るのは、当たり前ですがその部屋のみですが、一棟マンションの場合は建物に加え土地を所有することが出来ます

いくら上物である居住部分が老朽化し、価値を落としても土地の資産価値はかわりません。

もう一つのメリットは空室リスクを分散できることです。

一室のみの区分マンションで空室が発生すれば収入は0か100かになりますが、一棟マンションでは、1部屋空室が発生しても、収入が0になることはありません。

まとめ

これまでご紹介してきたように不動産投資にもデメリットがあり、しっかりと運用していくにはそれなりの知識を要します。

少なくともただ「儲かるらしい」という理由だけで、安易に手をだすべきものではありません。

しかし、不動産投資はミドルリスクミドルリターンで、隙間時間に運用しやすい人気の投資方法です。

しっかり基礎知識を学んで投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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