REIT(不動産投資信託)って何?メリットとデメリットを解説

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ビル群

新しい投資の一つとして、REITを耳にすることが増えてきました。
言葉は知っていても詳しい内容につてはわからないという方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、REITについて詳しく解説します。

家賃滞納に関するトラブル

不動産オーナーになった後の入居者の家賃滞納は、不動産オーナーが直面しやすい入居者トラブルです。
これから不動産オーナーになりたい、始めてみたいとお考えの方なら、まず間違いなく銀行さんへのローンを組み、不動産を購入すると思います。
そうなると毎月何十万、何百万の返済を、毎月入ってくる家賃でローン返済に充てて行くこととなります。
もし、満室の状態で1部屋のみの家賃滞納なら、持ちこたえられるかもしれませんが、これが2部屋、3部屋と考えると重大な問題です。

REIT(不動産投資信託)とは

REIT(不動産投資信託)は、多くの投資家から資金を集め、その資金でマンションや商業施設、オフィスビルなどの不動産を購入し、これらの不動産から得た賃貸収入や売買益の利益を投資家に配分する仕組みの金融商品です。
不動産に投資をしていますが、法律上は、投資信託の仲間になります。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略語であり、日本ではJAPANの頭文字をとって「J-REIT」と呼ばれています。
アメリカで生まれた投資方法ですが、今では各国でこの制度が導入されています。

REIT(不動産投資信託)の仕組み

投資信託のひとつであるREITですが、一体どのような仕組みで収益を得ているのかを、詳しく解説します。

REITの仕組みは、株式を想像するとわかりやすいかもしれません。
投資家は、REITが発行する『投資証券』という証券を購入します。
REITはこれらの資金をもとにオフィスビルやマンションなどの不動産に対して投資を行います。購入した物件の賃貸収入や売買で得られた収益を、投資家に分配しすることで成り立っています。

REITは不動産運用だけを目的とした、役員のみで構成された法人で、資産運用や、資産保管、一般事務の業務等、実質的な業務は委託により成り立っています。

  • 運用会社

    運用会社はマネージャーのような役割を請け負っており、投資する不動産の決定から管理運営を行います。家賃戦略だけでなく、不動産の売却決定、さらには、資金調達など一連の業務を請け負います。

  • 資産保管会社

    資産保管会社は、保有している不動産などの資産の管理や、投資証券の保管、それに伴う事務作業を請け負います。一般的には信託銀行が資産保管会社となります。

  • 事務受託会社

    事務受託会社は、会計帳簿の作成や納税に関する事務、投資証券の発行に関する事務、金銭の支払いに関する事務等、投資法人を運営するうえで発生するさまざまな事務作業を行います。

REIT(不動産投資信託)のメリット

  • メリット1:専門家による運用

    不動産に関連する業務を行う業者の選択や、監督、指示を専門家が行います。
    不動産投資の経験豊富なプロが運用するので、投資家自身が運用に関しての時間を使うことはありません。
    そのため、通常の不動産への直接投資するような物件のメンテナンスや維持、テナント管理といった手間を省く事が可能です。

  • メリット2:少額から購入可能

    一般的に、不動産投資はレバレッジが効くものの、始めるためには多くの資金を必要とします。
    その点、REITは、投資家一人一人、少額から投資する事ができるので手軽に不動産投資を始める事が出来ます。

  • メリット3:複数の不動産に対しての分散投資

    REITは一般的な不動産投資とは違い、一つの不動産に投資するものではありません。複数の不動産に分散した投資になる為、分散型投資が出来るようになっています。分散型投資を行うことによって、不動産投資のリスクを軽減する事が可能です。

  • メリット4:高い収益性

    REITは、利益の90%以上を投資家に配分しています。
    実際の不動産投資のように利益のほとんどを分配で受け取る事ができて、運用や管理についても専門家が行ってくれるので、不動産投資初心者にもおすすめです。

  • メリット5:柔軟な換金性

    REITは証券取引所に上場されているので、不動産小口化商品とは違い、購入や売却がいつでもできるようになっています。また、不動産の価格をリアルタイムで知る事も可能です。そして、上場株式と同じように成行注文や指値注文をすることも出来ます。通常の不動産投資では購入や売却に時間と手間がかかってしまうため、換金性は低くなっています。

REIT(不動産投資信託)のデメリット

メリットの多いREITですが投資である以上、当然ですがデメリットも存在します。

デメリット1:現物保有が出来ない

一般的な不動産投資と違い、REITは「金融資産」になる為、現物の不動産を所有することはできません。
また、現物の不動産に投資するように、大幅にレバレッジの効いた投資はできません。
ただし、証券を担保に信用取引を使うことは可能です。不動産投資程のレバレッジを効かせることは出来ませんが、証券の3倍程度の融資を受けることが可能です。

デメリット2:倒産や上場廃止

法人である以上REIT自体が倒産してしまうリスクがあります。
また上場廃止に陥るケースもないとは言えません。
こうなってしまえば、証券ですので価値はほぼ0になってしまいます。

現物の不動産投資の場合は、たとえ管理会社が倒産したとしても、新たな管理会社を探すだけですので、大きなリスクではありません。

REITは投資家からの資金だけではなく、銀行からの融資を受けることで物件を保有していきますので、資金繰り(財務の健全性)が重要な指標になります。

参考にしやすい指標として、LTV(loan to value)倍率があります。

LTVとは「純資産有利子負債比率」で、財務の健全性を表す指標で、
「LTV倍率(%)=有利子負債÷純資産×100」で算出可能です。

つまり、自己資本と借入の割合を表す指標で、LTV倍率が高いほど、リスクが高いと判断できます。
2018年4月現在、LTV倍率の平均は約50%ですので、50%以上だとリスクがやや高く、60%を超えるとリスクが非常に高くなり、40%台だとリスクが低いというように判断すると良いでしょう。

デメリット3:不動産相場の変化

REITに限った話ではありませんが、賃料や不動産価値が下がってしまう可能性があります。
この場合REITであっても、分配金に影響が出てきます。
また、金利の上昇が起こることも十分に考えられます。こちらに関しても、分配金減少の原因の一つになります。

この為、不動産の時価や賃料の値上がり期待、地域的な賃貸入居の安定性、利上げや大口テナントの退去などに対応できるか(資金力や調達能力など)を判断しなければいけません。
また、当期の賃料収入とその経費、適正な利回りでの新規物件の取得ができているかも銘柄を選ぶうえで重要な判断材料です。

デメリット4:自然災害

自然災害についても、現物不動産と同様のリスクがあります。
不動産価値に大きく影響し、仮に倒壊してしまった場合は、不動産からの収益はなくなる為、分配金が大幅に減ってしまうリスクがあります。

リスクを減らすためには、所有している不動産の地盤の強さ(災害に対する強さ)を活断層図から見極める方法があります。
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/active_fault.html

また、自然災害のリスクが簡単に調べられるサイトを参考にするのも良いでしょう。http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lfc_index.html

不動産の近くに避難所があるか、周辺との高低差など調べることでも災害のリスクを判断できます。

REIT(不動産投資信託)と不動産投資の違い

ここまでの解説でREITと不動産投資、まったく異なるものということが分かったと思います。
最後に、REITと不動産投資の違いについてまとめてみましょう。

投資対象

一般的に不動産投資の対象はマンションやアパートですが、REITはマンションだけでなく、オフィスや商業施設など多岐にわたります。

不動産投資もREITも不動産に対して投資を行うのですが、REITは実質、証券に対して投資をします。
この為、基本的には不動産の運営や管理などにかかわることはありません。

不動産に投資するというよりは、不動産を管理している会社に対して投資をするといったイメージを持つといいかもしれません。

必要資金

不動産投資は購入する不動産にもよりますが数千万円単位の資金が必要になります。数ある投資の中でも多くの資金を必要とする投資ではないでしょうか。
これに対して、REITは数万円からの投資が可能ですので、初心者でも始めやすい投資です。

しかし、REITは不動産投資のように融資を受けることが出来ません。
現物の不動産投資は、不動産を担保に融資を受けることでレバレッジを効かせた投資が可能でありメリットとされていますが、REITではこれができません。

リスク

不動産投資とREITは同じ不動産を対象にした投資ですが、REITは対象の不動産をプロが選定、管理、運用する為、空室など不動産投資につきものであるリスクの心配がすくない特徴があります。
また、基本的にREITは分配金をメインとした投資ですので、株式投資のような売買による損失リスクも少ない事が特徴です。
ですが、証券である以上、倒産リスクは0ではないことを理解しておきましょう。

まとめ

昨今、新しい形の投資として、注目されているREIT。
不動産投資のように、多額の費用を必要とせず、少額から投資が可能である為、投資初心者にもおすすめです。
ただし、投資である以上、リスクがありますから、安易な気持ちで始めることは危険です。
REITならではの、メリットやデメリットを理解して、しっかりとリスクヘッジを行いましょう。

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