マンション経営に必要な頭金の相場ってどのくらい?

このエントリーをはてなブックマークに追加
電卓と1万円札

マンションを購入して運用する投資手法は、初心者の方でも始めやすく、サラリーマン大家であれば、節税対策にもなる為、注目されています。
今回は、マンション経営やアパート経営を始めるうえで、必要になる頭金や初期費用についてご紹介します。

初期費用ってどのくらい?

初期費用とは

初期費用とは、マンション経営を始めるにあたって必要なものを揃えるための費用です。物件を購入する際に必要な頭金と、マンション経営に必要な諸費用を合わせた額を初期費用といいます。

7つの初期費用

物件購入の際の頭金

マンション経営を始めるのであれば、まず投資用のマンションを購入しなければなりません。ただ単に「マンション」といっても、新築マンションなのか中古マンションなのかで、必要な費用は変わってきます。

例えば東京都港区に投資用のワンルームマンションを購入する場合、その価格は新築マンションであれば5,000万円から1億円程度、中古マンションであれば2,000万円程度です。しかし、投資用のマンションを購入する際には最初から全額用意する必要はありません。頭金である程度支払った後、銀行などから不動産投資ローンで借りて来れば問題ないでしょう。

なお、マンションは築年数が浅ければ浅いほど、価格が高騰する傾向にあります。その背景には「多額の販促コスト」が挙げられます。マンションの販売会社は、モデルルームの建築費やテレビCM費など広告費用を販促費用として計上しており、マンションの価格に上乗せしています。そのため、新築マンションは価格が高騰しやすいといわれています。

また、オーナーチェンジ物件も新築相場と比較して物件価格が安い傾向にあるので、初めてマンション経営をするならオーナーチェンジ物件も検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資ローン事務代行手数料

次に不動産投資ローンを組むのであれば、銀行など金融機関に対し「不動産投資ローン事務代行手数料」を支払う必要があります。この手数料は銀行ごとに異なっており、一律〇円とは決まっていません。例えば、オリックス銀行の場合、「借入額の1.08%」と決められているので、1,000万円借りた場合は約11万円をローン事務代行手数料として支払うことになります。

借り入れる額が大きくなればなるほど、不動産投資ローン事務代行手数料は高くなっていきますので少しでも手数料を減らしたいなら頭金を多く入れるなどの対策が必要です。

不動産登記費用(登録免許税)に関する費用

マンションを購入した場合、所有者が不動産業者からあなた自身に切り替わります。この報告を国に対して行わなければならず、その手数料として不動産登記に関する費用が発生します。

登記は不動産会社が提携している司法書士に依頼するケースが多く見受けられますが、それ以外ではご自身で登記をするか、もしくはご自身で司法書士に依頼しなければいけないケースもあります。

司法書士へ依頼した場合、支払う額は「実費+司法書士への報酬」です。報酬額についてはさまざまで、明確な基準が存在しないため、一律に「〇円」ですとは紹介できないのですが、日本司法書士会連合会が実施したアンケート結果によると、平均的な相場は4万円~5万円とされています。

不動産登記に関する費用の実費には以下が含まれます。

  • 登録免許税
  • 登記簿謄本代
  • 交通費

損害保険料

地震保険や火災保険などといった損害保険料も初期費用のひとつです。
これらは確定申告の際に、経費として計上します。

固定資産税の清算金

固定資産税は、固定資産税評価額をもとに建物や土地を1月1日の時点で保有している人に対して、課税される税金です。そのため、年度途中で所有者が変わる場合、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例となっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます。

例えば4月1日に引き渡しを行った場合、1月1日から3月31日までの期間は前のオーナーが固定資産税の支払いを行い、4月1日から12月31日までの分の納付済み税金を清算金として前オーナーに返金することになります。

清算金の計算方法としては、「固定資産税×(12月31日-引き渡し日)÷365日」で求められますが、前オーナーとの話し合いで端数切捨てなど条件を付けられることもあるので、交渉してみるのもひとつの手でしょう。

印紙税

印紙税は法律で定められた税金で、必ず支払わなければなりません。契約書に記載された金額によって納める税額が変わってきます。例えば契約書に記載された契約金額が2,000万円だった場合、2万円が印紙税として徴収されます。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

  • 200万円以下:5%
  • 200万円越え400万円以下:4%
  • 400万円越え:3%

例えば、取扱金額が3,000万円の場合、3,000万円×3%ではなく、200万円以下部分が10万円、200万円越え400万円以下が8万円、400万円超えの部分が78万円となり、合計96万円(税抜)が請求されます。

頭金は絶対に必要?

マンション経営を始めるうえで必要な頭金の相場は「購入金額の約3割」といわれています。
しかし、最近ではフルローンでお金を借りる仕組みが整いつつある為、頭金は必ずしも必要とはいえません。フルローンとは、銀行をはじめとする金融機関からマンション経営に必要な資金を全額借りられるローンです。

例えば、マンション経営に必要なお金が5,000万円だったとしたら、銀行が行っている不動産投資ローンを活用して全額の5,000万円をフルローンで借りることができれば、頭金は必要ありません。しかし、審査に通らない限りお金を借りることはできません。

特に過去にクレジットカードの支払いを延滞していたり、債務整理(5年以内)を行った場合などは、審査においてマイナスポイントとなり、審査可決になる見込みは薄くなります。しかし、頭金をある程度用意しておけば、審査時にもスコアが加点されて審査に通りやすくなります。

フルローンは、頭金を用意できない方が良い物件に出会えた時に速やかにローンを組めるというメリットもあります。
頭金を入れてローンを組んで・・・という方法では、頭金を貯めている間に物件が売れてしまう恐れもあります。しかし、頭金0円ならすぐに銀行に相談をしてローンの審査を始めてもらえば、審査に通り次第、速やかに物件を購入できます。

頭金を少額にするメリット

少額の頭金でマンションを購入するメリットは「貯金より利回りが良い」点です。
銀行で貯金した場合の金利を見てみましょう。
みずほ銀行をはじめとする主要銀行に定期預金を組んで預け入れた場合、2018年8月現在、金利は「0.010%」とほとんど付きません。
これは1,000万円を1年間預け入れたとしても1,000円しか利息が付かないことを意味します。

対して不動産投資の場合はどうでしょうか。購入する物件の条件などにもよって変動しますが、利回りは2%~3%程度といわれていますので、銀行預金に比べてかなり高利回りを期待できます。

例えば5,000万円の物件を購入し、賃貸物件として毎月20万円の家賃収入があるとした場合、年間の支出が40万円だとすると、実質利回りは「(240万-40万)÷5,000万円×100=4%」です。

このようにマンションを経営することで、銀行に貯金するよりもはるかに高い利回りで資産を運用できます。

頭金を少額にするデメリット

頭金が多ければ多いほど、銀行などの金融機関からの借入額が減りますが、頭金が少額だと借入額が大きくなってしまい、月々の返済金額が大きくなってしまう恐れもあります。そのため、毎月の返済計画をしっかりと立てなければなりません。その際に注意すべき点のひとつに、「全室満室にする前提での返済計画を立てるのは危険」であることがあげられます。

不動産投資をしていると、「全室満室」という響きはとても魅力的に聞こえるかもしれません。しかし、返済計画を立てるのであれば、リスクを想定して計画を立てるべきです。

不動産投資には3つのリスクが存在します。

空室リスク

「空室」は貸し出している部屋に賃借人がおらず家賃収入が入ってこない状態を指します。空室を0にすることは難しいですが、駅からの距離や周辺環境など立地条件と適正な賃料の設定でリスクを下げることが出来ます。

未納リスク

貸し出している部屋に居住者がいても、必ずしも家賃を支払ってくれるとは限りません。審査の段階で見抜けなければ、本来入ってくるべき家賃収入が遅れたり、入ってこなかったりすることもあります。
審査段階で見抜くことが理想ですが、保険として家賃保証サービスを使用する事で家賃収入が0になることを防ぐことが可能です。

価格変動リスク

景気やエリアの開発、またマンションの老朽化などにより、家賃は変わります。
変動する家賃相場に合わせずに高い家賃を設定してしまうと、居住者が現れず、そのまま空室のままになってしまいます。
周りの家賃相場に合わせて家賃の設定をしたり、設備投資をして付加価値をつけることで、相場より高い家賃設定でも入居者を獲得する等、相場とニーズを調べることで、価格変動のリスクを軽減しましょう。

まとめ

マンション経営を始めるために、必要な頭金はマンション購入額の約3割が一般的といわれていますが、頭金なしのフルローンで投資用のマンションを買うことが可能な仕組みも出来てきています。
しかし、フルローンや、少額の頭金で投資用のマンションを購入すれば、その分借入額は大きくなりますで、返済計画はより念入りに立てなくてはいけません。
頭金の相場である「購入額の3割」を参考にして、自分に合った借入額と返済計画を立てましょう。

このエントリーをはてなブックマークに追加