不動産投資における経費って?経費を知って節税対策!

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男性が電卓を持っている

不動産投資をして利益を得た場合、確定申告を行い「税金」を納めなければなりません。
他にも収入がある場合、納税額が高額になることも考えられます。しかし、不動産投資を行うにあたって発生している費用は「経費」として計上できるかもしれません。経費として差し引くことが出来れば、節税効果を見込めます。

今回は不動産投資における経費とは何なのか、なぜ節税対策になるのかについてご紹介します。

確定申告における経費とは

経費とは、利益を得るために必要な費用のことです。事業を行う上で必要なものを購入した場合や、従業員の給与、水道代、電気代等、大抵のものは経費として処理ができます。

不動産投資でも同じで、不動産投資に関することをした際に費用が発生した場合は経費として処理することが認められています。しかし、支出の中で、家庭用と事業用の双方が混ざっている場合、全額が経費とは認められず、家事按分として一定割合しか計上できないケースもあります。このことは後ほどご紹介します。

確定申告の際に計上可能な経費の一例

租税公課

租税公課とは、国や地方に納める税金や公共団体支払う交付金や会費のことで、確定申告の際、経費算入が認められるものと、認められないものがあります。分譲マンションを投資用マンションとして購入している場合、固定資産税や都市計画税が発生します。これらの税金は経費として計上することができます。
不動産投資において経費として計上できる租税公課は以下の通りです。

  • 固定資産税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 地価税
  • 特別土地保有税
  • 事業所税

損害保険料

投資用マンションに万が一のことがあると、多額の損害を生み出しかねません。そんな時に備えて保険をかけることも考えられますが、実際に保険を検討してみると多額の保険料がかかることが判明し、なかなか一歩踏み出せないというケースもあると思います。しかし、実は火災保険や地震保険などといった保険料は全額、損害保険料として経費にできます。

修繕費

不動産投資を長年続けていると、物件が経年劣化などで壊れてきてしまいます。そこで、修繕を行う場合、修繕費を経費として計上できます。
しかし、時代に合わせてバリアフリー化したり、部屋のレイアウトごと変えてしまったりするような「改築」を行うのであれば、話は別です。改築のケースですと、資本的支出としてみなされてしまい、修繕費として計上できません。
よって、経費の対象外。修繕費として計上したいのであれば、あくまでも請われた部分を直す程度に留めておく必要があるといえるでしょう。しかし、資本的支出と修繕費の見極めは難しい部分があります。例えば、キッチンの修繕が必要な場合、壊れている部分のみ修理するのか、同等の機能を持ったキッチンに丸ごと入れ替えるのか、高機能なシステムキッチンに交換するのかで、資本的支出になるのか修繕費になるのかが変わります。しかし、どこからが資本的支出になのかの判断が難しい為、税務署または税理士に相談することをオススメします。

減価償却費

減価償却費については後ほど詳しく説明します。

借入金利息

不動産投資に関して銀行をはじめとする金融機関からお金を借りていた場合、利息を付けて返す必要があります。この「利息」は借入金利息という勘定科目として経費に繰り入れても良いとされています。しかし、元本に相当する部分の利息に関しては経費として計上できないため、年末に金融機関から送られてくる返済表をもとに、利息の部分を経費計上すると良いでしょう。

管理費

マンションなどを購入している場合、不動産管理会社やマンションの管理組合に「管理費」という名目で毎月いくらか支払わなければなりません。そういった管理費は全額経費として計上できます。

宣伝広告費

入居者を募集するにあたって、広告などを印刷・配布したのであれば宣伝広告費として計上できます。しかし、特定の個人や会社に対する接待や慰安などは宣伝広告費には含まれない為、注意が必要です。

その他の経費

そのほか「不動産投資に必要な費用」は基本的に全額経費として計上できます。しかし、中には全額経費に計上できないケースもあります。それは物件の下見などに車を使うケースです。実は車などプライベートと混合しやすい部分は全額を経費計上することは難しいとされています。そのため、家事按分といった形で投資3~4割、プライベート6~7割といった形で按分し、経費計上するのが一般的です。

確定申告の際に計上ができない経費の一例

租税公課

固定資産税などをはじめとする税金は、全額経費として計上できるのですが、「所得税」と「住民税」は不公平差が増してしまうことから、経費にはなりません。日本では累進課税制度が、「富の再分配」の名において実施されています。「富の再分配」とは、お金を持っている人から多く税金を取って、所得を公平にすることなので、所得税や住民税は所得額に応じて納めるべき税額が変わっているのです。

借入金利息

こちらも租税公課同様、経費として計上できる経費のひとつです。しかし、不動産投資を始める前に「購入資金」としてお金を借り入れていた場合、実際に不動産投資が始まるまでの間に発生した利息は経費の対象外とされており、建物などの取得価額にそれぞれ計上・資産となります。

損害保険料

こちらも同様に経費計上できる一種ですが、借入金利息と同じように不動産投資を始める前に契約した保険料は経費計上の対象外です。例えば、10万円/10年契約の火災保険を4月に結んだとします。2年目以降は、全額経費計上できるのですが1年目のみ次の計算式で保険料を算出します。

「10万円×(9カ月÷120カ月)=7,500円」

1年目のみ4月に保険の契約を締結しているため、1月から3月までの分を控除しなければなりません。よって上記のような式で1年目の経費を求められます。

仲介手数料

不動産投資を始めるにあたり、売り主との間に不動産会社を介した場合、仲介手数料が発生します。実は仲介手数料を経費にすることはできません。仲介手数料は資産として扱われるからです。不動産会社に支払う仲介手数料は、購入手数料に分類されるので、資産の取得価額として計上されます。さらに、建物を買う際に発生した仲介手数料は、建物の金額に含まれるため減価償却費の対象です。仲介手数料は、大きな金額になりやすく、経費と勘違いしやすいので注意しましょう。

固定資産税の清算金

固定資産税は毎年1月1日の時点で不動産保有者に課せられる税金です。そのため、年度の途中でオーナーが代わったとしても、前オーナーに納税義務がある状態なので、協議の上、精算という形で残りの税金を返金しなければいけません。これを「固定資産税の清算金」といいます。清算金は「税金」の一種ではなく、あくまでも「売買の一部。」そのため、経費計上できないのです。

経費の中で最も高額な減価償却費について

減価償却とは

マンションの外壁など時が経つことにより、どんどん劣化していってしまい資産的価値が減少してしまいます。しかし、「時の経過」といってもすぐに劣化することはなく、ある程度長い年月をかけて劣化していきます。そのため、マンションなどの法定耐用年数は長い期間で設定されています。

例えば鉄筋コンクリートで造られているマンションであれば、法定耐用年数を47年と定めています。つまり、購入したマンションの費用を47年間で分割し費用計上するという考え方が、減価償却費です。ただし、土地は時が経過しても劣化することはないとされているので、減価償却の対象外です。

不動産投資で使えるのは定額法?それとも定率法?

減価償却の方法には2パターンあり、定額法と定率法のどちらかで算出できます。定額法の場合、「取得価額×償却率(定額法)」で毎年の減価償却費を。定率法は、「未償却残高×償却率(定率法)」で減価償却費が算出できます。

定額法は毎年同じ額を減価償却できる一方、定率法は最初のうちは償却費が大きくなりますが時の経過とともに償却費の割合は小さくなっていきます。原則として減価償却を行う場合は、「定額法」です。定率法を使うこともできますが、この場合、「事業を開始した年の翌年3月15日までに管轄する税務署長へ申告する」必要があるので注意しましょう。

減価償却費を経費として計上しよう

減価償却費を経費として計上する際に注意したい点は「建物の代金のみ減価償却できる」という点です。前述の通り、土地は劣化しないという原則に基づいているため、建物の代金だけが減価償却の対象です。もし、土地と一緒に購入している場合は、固定資産税評価額から按分します。

計算式は「取得価額×建物の固定資産税評価額÷(土地+建物の固定資産税評価額)」。これにより建物だけの取得価額を導き出せます。

確定申告と必要書類

確定申告とは

確定申告とは毎年2月16日から3月15日ごろにかけて税務署で行われている申告手続きです。私たち日本国民には「教育の義務」・「勤労の義務」・「納税の義務」といった風に三大義務が課せられています。この「納税の義務」に当たるのが確定申告です。

本来、会社に勤めている場合、会社が従業員の収入をとりまとめて年末に精算(年末調整)して、国に報告。納めるべき税金を予め給与から天引きして徴収しています。給与収入しかない方は確定申告の必要はありませんが、不動産投資をしているのであれば確定申告は必要です。

確定申告では、1月1日から12月31日までを1年間として、この期間中に得た収入を翌年の確定申告期間中に申告・納税しなければいけません。また確定申告を行うことで、年末調整では適用できなかった損益通算や控除を受けられ、納めすぎた税金を返してもらう(還付申告)こともできます。

つまり、確定申告は税金を取られるだけではなく、納めすぎた税金を戻してもらう手続きともいえるでしょう。

不動産所得は赤字でも確定申告が必要

税法上、不動産所得は「総合課税」に分類されているため、赤字であれば他の所得(例:給与所得)と相殺でき、納めるべき税金を抑えられるケースもあります。

そのため、「今年は赤字だから確定申告しなくてもいいや」ではなく、確定申告をすることでお得になるケースもありますので、必ず確定申告をするようにしましょう。ただし、同じ「投資」でも株式投資やFXなどで得た利益・生み出した赤字は「分離課税」となり、給与所得などとは相殺できません。注意が必要です。

確定申告に必要な書類

ここでは、青色申告決算書(不動産所得用)の記載に必要な書類をご紹介します。

  • 税の通知書
  • 保険の控除証明書
  • 賃貸借契約書
  • 家賃振込明細
  • 修繕に関する請求書もしくは領収書
  • 経費に関する領収書

これらの書類があれば、青色申告決算書(不動産所得用)の書類を作成できます。ひとつ目は「税の通知書」。これは、固定資産税や都市計画税などを通知する書類です。毎年郵送されてきますが、もし、無くしてしまった場合は区役所の窓口などで依頼すれば再発行してくれるので、必ず用意しておきましょう。

2つ目は「保険の証券」とは、火災保険など保険料を支払っていることを証明する書類で、保険会社に請求すれば送ってくれます。

3つ目は「賃貸借契約書」。実は青色申告決算書には、「賃借人の住所・氏名」を記入する欄があり、家賃収入など事細かに記載しなければならないところがあります。この欄を埋めるために、賃貸借契約書が必要なのです。不動産管理会社を仲介している場合は、管理会社に書類があるはずなのでコピーをもらいましょう。

4つ目は「家賃振込明細」。これは、きちんと借主から家賃が支払われていることを証明するもので、収入を計算する上で必要な書類です。5つ目と6つ目は経費に関する領収書などで、領収書が無ければ経費として認められないケースもあります。

このように青色申告決算書を作成するためには、さまざまな書類が必要です。さらに、この申告書の作成が終わった後、確定申告書Bという書類も作成する必要があります。もし、給与所得がある場合は「源泉徴収票」も手元に用意して、確定申告書Bの作成も行いましょう。

なお、これらの書類は確定申告が終わったら破棄しても良いものではなく、青色申告の場合、7年間の保管義務がありますので注意が必要です。

確定申告書を作成するには

毎年1月下旬になると、国税庁の「確定申告作成コーナー」が更新され、パソコン上で確定申告に必要な書類を作成できるようになります。納税額などは自動的に計算してくれるので、必要な書類を揃えて入力するだけです。もし、忙しくて時間がないというのであれば、必要な書類をすべて税理士に渡して代理で作成してもらうのもひとつの手でしょう。

作成完了後は、e-taxまたは持参もしくは郵送で税務署に提出して終わりです。確定申告によって、納めるべき税金がはっきりした場合は、期間内に郵便局や銀行から納付する必要がありますので、必ず納付してください。

まとめ

不動産投資で収益を得るために必要になった費用は、確定申告の際に経費として計上することが可能です。
不動産投資の魅力の一つである「節税効果」はこの経費が大きなポイントですので、
節税効果を最大限に発揮する為には、経費として計上できるもの、経費として計上できない物をしっかり把握して、正確な確定申告を行い無駄のない納税をすることが重要です。

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