マンション経営のメリットデメリットを解説

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マンションの外観

資産運用の方法はFXや株など様々ですが、マンションも長期的な資産として投資の対象になります。
マンション経営を成功させるにはメリットは勿論ですが、デメリットやリスクについて、しっかり把握しておく必要があります。ここでは、マンション経営のリスクやデメリットについて、解説をしていきます。

マンション経営のメリットとデメリット

主なメリット

マンションに限らず、不動産投資は基本的に「ミドルリスクミドルリターン」と言われています。株式や仮想通貨などへの投資と違い短期間に大きな収益を上げるのは難しいですが、資産としての価値や、安定した家賃の収入が得られるなどのメリットがあります。

不動産には、インフレに強いという特長もあります。超低金利の現在、物価の上昇率によって預貯金の価値が目減りするといった現象は頻繁に起こりますが、マンションや家賃は物価に伴って上昇する傾向があるので、資産を守ることができます。

主なデメリット

マンション投資は何度もやり直せる金額ではありません。従って、初期投資にかかる金額の大きさが最大のデメリットとも言えます。当然、利回りは低くなりますので、回収するまでには長い年月を要します。それまでに、マンションが劣化する、または、金利が上昇するなどのリスクも発生します。

区分マンションでは、同一マンション内に複数の所有者がいるということも忘れてはいけません。場合によっては、リフォームをするだけでも総会での合意が必要になることもあるのです。

わずかな見込みの甘さが命取りにならないように、しっかりとマンション経営のリスクを把握しておきましょう。

マンション経営の5つのリスク

考えられるリスクは複数ありますが、特に気をつけたいリスクを5つご紹介します。

【1】空室リスク

マンション経営のリスクの中でも、もっとも重要で代表的なリスクが「空室」です。ローンを組んでマンションを購入する場合には家賃収入があることを前提に審査が行われるため、入居者のいない期間はローンの返済だけが続くことになります。これでは「経営」とは言えません。

いずれにしても、マンション経営を続けていれば入居者不在の期間がどうしても発生してしまいます。この期間をゼロにするのはなかなか難しいので、入居率を高める工夫を怠らないようにしましょう。

空室リスクを減らすには、物件選びが重要になります。
物件を選ぶうえで重要な項目としてはまず、立地条件が挙げられます。最寄り駅からの距離、人気エリア、都心へのアクセスの良さなどを確認しましょう。

次に周辺環境との相性も重要です。大学や専門学校などが近いエリアであれば、ファミリー向け物件よりも、ワンルームマンションの需要が高いなどの傾向を見る必要があります。また、対象の物件だけでなく、周辺エリアの空室状況も見るといいでしょう。
 

【2】家賃滞納リスク

入居者が決まっても、確実に家賃収入が得られるわけではありません。一定の割合で、家賃の滞納は発生してしまいます。特に、低収入の単身者は滞納する確率が高まります。

入居審査を厳しくするという手もありますが、よほど条件の良い物件でもない限り入居率の低下に繋がってしまいます。ファミリーを対象とした物件に絞って投資するという方法では、投資効果が確実に下がります。家賃は、物件の広さに比例して上がるわけではないからです。

家賃滞納リスクを減らすには、入居者の選定以外に、近年増えている方法で、家賃保証会社を使用するケースがあります。中には、連帯保証人と家賃保証会社の両方を必須とするケースも見受けられます。家賃保証会社を利用することで入居者から入金がない場合でも、保証会社から家賃の支払いがある為、家賃滞納のリスクを回避することが出来ます。
 

【3】金利変動リスク

現在は超低金利となっていますが、10年後、20年後も低金利が続いているとは限りません。マンションは購入時に大きなローンを組みますので、返済期間も自ずと長くなります。この長期間に、「金利変動による返済額の増額」と「物件の老朽化による家賃減額」が同時に発生するのです。

金利変動のリスクは予想が難しく、リスクヘッジしにくいものです。無理のない範囲で繰り上げ返済をする、ローンの乗り換えをするなどの判断が必要になります。

また、金利上昇のタイミングは、景気回復の傾向にある際ですので、賃料の上昇も期待できます。

【4】老朽化によるリスク

マンションが老朽化してくれば、家賃の引き下げだけではなく、物件の修繕も必要になってきます。修繕費用は毎月の家賃から積み立てることになりますが、一般的には、想定していた以上に費用がかかることも珍しくありません。

また、区分所有者の中に、管理費や修繕費の滞納をしている人がいることもあります。こうなると、いわゆる「管理破綻」の状態になる可能性があるため、マンションの老朽化がさらに進んで、新たな入居者の確保が難しくなります。

老朽化リスクは避けられる問題ではない為、なるべく築浅物件、あるいは新築物件を選ぶ事が簡単なリスクヘッジになります。

また、日常的な管理を怠らないことがマンションの耐久性を延ばすことになりますので、行き届いた管理が老朽化リスクの軽減につながるでしょう。

【5】災害によるリスク

地震や火災が原因でマンションに損傷が発生した場合、想定外の出費となることがあります。保険に加入していても、保険金支払い上限額を超えた費用がかかることもあるので、備えておく必要はあるでしょう。

 

新築と中古物件それぞれのリスク

新築マンションは、物件選びを間違わなければ、リスクを減らすことが出来るでしょう。「購入金額が高い」「すぐに中古になる」などは新築物件のリスクですが、これは当然とも言えるでしょう。

新築に比べると比較的手を出しやすい中古マンションには、中古物件特有のリスクが数多く存在します。最大のリスクは「劣化」です。築年数にもよりますが、経年劣化が進んでいれば賃貸向けマンションとして利用できる年月が少なくなります。仮に賃貸で利用できたとしても、周辺の新築物件に対抗できるかどうか、また、入居者の質が保てるのかどうかといったことも考えなくてはいけません。

そもそも、あまりにも古すぎる物件には、どんなに家賃を下げても入居者が付きません。都心部であればまだ可能性はありますが、それでも入居者の質の低下は避けられないでしょう。このほか、設備の買い替え費用が発生するというリスクもあります。

中古ワンルームマンションの中には、驚くほど安い価格で売りに出されている物件もありますが、その価格設定には、それなりの理由があるのです。安いからといって飛びつけば、かなりの高確率で投資失敗となるでしょう。

マンション経営の失敗例

不動産投資で気をつけなくてはいけないのは「うまい話はない。あってもあなたには教えてくれない」ということです。ここでは、実際の失敗例をもとに、マンション経営のリスクを学んでいきます。

需要を絞ったマンション経営

「大学が近所にあるので入居率100%は確実。入居者は学生が主だが、親が保証人になるので家賃滞納の心配も少ない。最初の数年は上手く経営できていたが、大学が移転することになってしまい、入居していた学生もいっせいに転居してしまった。物件が駅から近かったわけでもないので、その後の入居率はほぼゼロに。結局、物件を売却することになったが、購入時の三分の一程度の金額になってしまった」

初心者が陥りがちな失敗例です。マンションの経営では、複数のニーズを意識することが重要なのです。家賃収入の目途としていた企業や大学が移転してしまった場合、途端に安定したマンション経営が難しくなります。このような変化を予測するのは難しいのですが、需要をピンポイントに絞った経営シミュレーションは絶対に避けるべきでしょう。

「駅から近い」という条件でさえ、安心はできません。「優等列車が停車する駅だったのに通過駅に変わってしまい、駅周辺が寂れて入居率が激減してしまった」というケースもあるのです。

高利回りに飛びついた

「周辺相場に比べて高い家賃設定で賃貸されている物件を1600万円で購入。家賃は10万だったので表面利回り7.5%を確保。購入費用も低く済んで運が良かったと思っていたが、更新時期に入居者が転居してしまった。物件は古く、駅からも遠かったために10万円の家賃では新しい入居者が決まらず、家賃を8万円まで下げることに。入居者不在期間も発生していまい、予定していた利回りの確保もできなくなった」

物件の状態をよく調べず、利回りだけで購入してしまった事例です。現在の賃料がいつまでも続くとは限りません。周辺の家賃相場や、駅からの距離なども考慮した適性家賃を自分で弾き出す必要があります。

まとめ

マンション経営はレバレッジが効く為、しっかり勉強すればだれでも挑戦しやすく資金効率の良い投資です。また、株式やFXに比べ値動きの幅も小さく、ミドルリスクミドルリターンの為、投資初心者でも挑戦しやすいでしょう。

しかし、投資である以上リスクはつきものです。投資のリスクは様々ですが、マンション経営におけるリスクは、事前に対策できるリスクが多いのも事実です。

投資を始める前に改めてリスクを確認して、後悔と失敗のないマンション経営を目指してください。
 

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