収支を正しく把握しよう!家賃収入にかかる税金はいくらになるのか?

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不動産に関係する税金はたくさんあります。たとえば、「所得税」「住民税」「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」「固定資産税」「消費税」、さらには「相続税」や「贈与税」も関係する場合があります。このように、不動産と税金というのは、切っても切れない関係にあります。ですから、不動産投資家は税金について熟知しておく必要があるでしょう。

とくに不動産投資をする方であれば、ランニングコストとなる"所得税"と"住民税"について意識しておきたいところです。この2つは、不動産投資によって利益が発生した場合に納めるものとなります。投資用不動産を所有している方は、家賃収入というインカムゲインを得ることになるため、所得税と住民税の支払いが基本となるわけです。

そこで、不動産投資に関連する所得税と住民税について、その内容を詳しく見ていきましょう。これらの税金は、不動産投資で得られる収入(手残り収入・キャッシュフロー)に大きく影響することとなるため、シミュレーションの段階から意識しておくべきものです。あらかじめ収支計算に含めておけば、より詳細なシミュレーションが可能となります。

所得税と住民税の概要

そもそも所得税とは、得られた所得に対し、一定の割合で課せられる税金のことです。具体的には、課税所得の総額に税率をかけ、税額控除額を差し引いて求められます。「所得税の速算表」にもあるように、個人の場合であれば、税率は5%から45%の7段階(平成19年分から平成26年分までは5%から40%の6段階)に区分されています。
 

(図=国税庁より「所得税の速算表」)

一方、住民税とは、地域社会の費用を負担させるための税金です。所得税が国税なのに対し、住民税は地方税となります。住民税は、1月1日現在の住所地を基準とし、前年の1月1日から12月31日までの1年間の所得に対して課税されるのが特徴です。「所得割」と「均等割」の2つで構成されており、具体的な内容は次の通りです。

  • 所得割:「市町村民税6%」「都道府県民税が4%」、合わせて10%が課税されます。
  • 均等割:「市町村民税3,500円」と「都道府県民税1,500円」の合計が課税されます(平成26年度から平成35年度まで)

家賃収入にかかる税金はいくらなのか計算してみよう!

次に、家賃収入と税額について詳しく見ていきましょう。収入と税額のバランスをイメージしやすいように、所得税を例にして具体的な計算方法を紹介していきます。

  • まずは、「収入」を正しく把握することからはじめる
    所得税の金額を正確に計算するためには、まず、自らの「収入」を明らかにしなければなりません。収入とは、会社からの給料や不動産投資による家賃収入(地代、家賃、権利金、礼金など)をすべて含めた金額のことです。収入を概算でしか計算していない方は、あらためて、正確な数字を割り出してみてください。
     
  • 次に、「課税所得」を割り出してみよう
    自らの収入が明らかになったら、そこから必要経費を差し引きましょう。必要経費には、修繕費や保険料、減価償却費、ローン金利、管理費用などの諸経費だけでなく、不動産取得税や登録免許税、固定資産税などの税金も含まれます。収入から必要経費を差し引いたものが、納税の対象である「課税所得」となります。
     
  • 最後に、課税所得に「税率」をかけてみよう
    課税所得を求めることができたら、あとは税率をかけるだけです。たとえば、課税所得が700万円だった場合、「700万円×23%-636,000円=974,000円」となります。このように、まずは収入全体を明らかにしたうえで、諸経費を差し引いて課税所得を求め、さらに税率をかけることによって所得税額が計算できます。

税額がイメージできれば、手残りもわかる

不動産投資で得られる家賃収入にどのくらいの税金がかかるのかがわかれば、手残り金額も明らかになります。このようにして、税金も含めたシミュレーションをしておくと、より正確な数字に則った投資ができるようになるのです。ぜひ、税金を意識しつつ、不動産投資を実践してみてください。

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