ポイントは「相続税」!不動産で控除される税金とは

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不動産の相続時には「相続税」に注意が必要です。とくに不動産の価格は高額である場合が多く、それにともない、相続税の金額も高くなりやすいためです。事実、不動産に関する相続税の知識がないために、高額な相続税の支払いに頭を悩ませている人は少なくありません。場合によっては、トラブルに発展してしまうケースもあるほどです。

とくに日本では、急速に高齢化が進んでいます。そのため、これから先、不動産をはじめとする相続事案も増えていくことが予想されます。「フィデリティ退職・投資教育研究所」の調査(2017年)によると、相続市場の規模は推定46兆円。そのうち、不動産(自宅用、別荘、農地等)は全体のおよそ3割を占めているとされています。

そこであらためて、不動産に関連する相続税について、そのポイントをおさらいしておきましょう。相続税の仕組みや必要となる金額とその計算方法、あるいは使える控除について把握しておけば、正しい相続税対策が実施できるようになります。相続税について知っているかどうかで、大きな違いが出てくるという点に、ぜひ着目してみてください。

不動産の相続にかかる「相続税」とは

そもそも相続税とは、被相続人(相続する人)がなくなった場合に、遺産を相続した人が支払う税金のことです。財産を取得した人の課税価格の合計額が、遺産に係る基礎控除額(3,000万円+(600万円×法定相続人の数))を超える場合、相続税の申告をしなければなりません。申告は、被相続人がなくなった日の翌日から10ヵ月以内となります。

具体的な相続税の計算式は、「(課税価格の合計額-基礎控除額)×税率」となります。相続人が複数いる場合は、法定相続分に応じて按分し、各人の相続税額を求めます。たとえば、相続人が配偶者と子であった場合、課税資産総額を按分したうえで税率をかけ、相続税の総額を求めてから、さらに実際の相続割合で按分することになります。
 

<図=「相続税の税率」国税庁 より>

とくに不動産の場合、宅地(土地)と建物それぞれにおいて資産評価が行われます。宅地は、路線価(道路に面する標準的な宅地の価格)から求める「路線価方式」か、固定資産税評価額(各市区町村が定める金額)に一定の倍率をかけて求める「倍率方式」で評価されます。また、建物については、原則として固定資産税評価額によって評価されます。

不動産の相続税を控除してもらうには

相続税の概要を理解したうえで、不動産の相続税に関連する「控除」について見ていきましょう。控除をうまく活用すれば、相続税額を減額することも可能となります。

・不動産の「基礎控除」

まずは、相続税の前提となる「基礎控除」です。基礎控除は、すでに紹介しているように「3,000万円+(600万円×相続人数)」となります。最高税率は55%です。平成26年12月31日まで(税制改正前)は「5,000万円+(1,000万円×相続人数):最高税率50%」でした。平成27年1月1日から変更されている点に注意してください。

・「小規模住宅用地等の特例」を活用する

平成27年1月1日以後に相続のあった小規模住宅用地(宅地)等の場合、以下の表に基づいた「小規模宅地等の特例」が適用される場合があります。この特例は、定められている限度面積に応じて、評価額の減額が認められている制度となります。
 

<図=「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」国税庁 より>

・その他、相続税を減らす方法

その他にも、配偶者が相続する場合、1億6千万円か法定相続分のいずれか高い金額までが非課税となる「配偶者の税額軽減特例」や、特別控除を2,500万円の限度額に至るまで何度でも使える「相続時精算課税」などの制度があります。加えて、被相続人が生きているうちに不動産を贈与する「生前贈与」も、税額を減らすために効果的でしょう。

相続税の特徴を知っておトクに節税しよう

このように、不動産の相続時に活用できる特例にはさまざまなものがあります。不動産に関連する税金は高額になりやすいため、あらかじめ制度についての概要を理解しておき、少しでも税金を減らせるよう準備しておきましょう。

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