相続税における不動産評価の基本を知っておこう

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ドルマークと家のイラスト

相続税の計算をするには、まず相続財産の額を一定のルールに則って評価する必要があります。そして、相続財産のなかでも評価方法が少しわかりにくいのが不動産でしょう。

ここでは、土地(自宅用・アパート用)と建物、それぞれの評価方法について解説していきます。土地の場合は特例を利用することで評価額を下げ、相続税の節税につなげることが可能です。

土地の評価は路線価方式または倍率方式

不動産は大きく「土地」と「家屋(建物)」に分けられます。そのうち土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。

「路線価方式」は、その土地が面する道路ごとに付けられた価格(路線価)をもとに土地の価格を計算する方法です。1平方メートルあたりの路線価に、土地の面積を掛けて評価額を求めます。路線価は、国税庁のホームページ内の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

たとえば路線価図を見て、道路に「300D」と書かれていたら、その道路の路線価は300千円(=30万円)であることを意味します。末尾のアルファベットはここではいったん、無視して構いません。路線価「300D」の道路に面した100平方メートルの土地なら「300千円×100=30,000千円」で、評価額は3,000万円となります。

ただし、土地にもいろいろな形状があります。奥行きがある土地、間口が狭い土地、角地、形がいびつな土地など……。そのような土地は特別な計算が行われ、評価額が増減することになります。

一方、路線価の付けられていない郊外の宅地などを評価する場合に使われるのが「倍率方式」です。倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を求めます。固定資産税評価額は、役所から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。倍率は、国税庁のホームページ内の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

たとえば、固定資産税評価額2,000万円、倍率1.1倍の土地なら、評価額は2,000万円×1.1=2,200万円となります。

アパートの建っている土地は評価額が下がる

アパートなどの賃貸住宅を建てた土地は「貸家建付地」と呼ばれ、その評価額は自用地(自分の住む家を建てて自分で使っている土地)よりも低くなります。評価額は、「自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算されます。

「借地権割合」は、先ほど説明した路線価図や評価倍率表に表示されています。たとえば路線価図に「300D」と表示されていた場合、「D」が借地権割合を示します。Dなら60%、Cなら70%です。住宅地では60~70%となっていることが多いようです。

「借家権割合」は、一律30%と決められています。最後の「賃貸割合」は、建物全体のうち賃貸に出している割合です。

では計算してみましょう。たとえば路線価図で「300D」の道路に面した、広さ100平方メートルの土地にアパートを建てている場合、その土地の評価額は、3,000万円-3,000万円×60%×30%×100%=2,460万円となります。更地よりもアパートを建てた土地のほうが評価額は下がるので、相続においては有利になります。

忘れてはいけない「小規模宅地等の特例」

さて土地の評価額を計算する際に、忘れてはいけない特例があります。「小規模宅地等の特例」というものです。ごく簡単に説明すると、

●被相続人(亡くなった人)が住んでいた自宅の建っている土地は、その土地の330平方メートルまで評価額を8割減額する。
●被相続人が事業を営んでいた土地は、その土地の400平方メートルまで評価額を8割減額する。

というものです。評価額が8割も減額されるのですから非常に有利な特例です。ただし、相続する人や土地に対して細かい要件が定められているので、特例を利用する場合は事前によく調べる必要があります。

建物の評価方法と、貸家の評価方法

相続税における建物の評価額の求め方は簡単です。なぜなら、固定資産税評価額をそのまま使えばいいからです。

なお、アパートなどの貸家の評価については、借家権割合(一律30%)を差し引いて評価額を求めます。また、賃貸に出している部分と自家用部分があれば、賃貸部分のみ借家権割合が適用されます。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で、賃貸割合が100%(建物の全体を貸家にしている)のアパートなら、相続税評価額は1,000万円-1,000万円×30%×100%=700万円となります。

相続のなかでも不動産は計算が少し難しいものですが、考え方や計算方法を多少なりとも知っているだけで、実際に相続をしたときの対応が違ってくることでしょう。相続税の節税につなげることも可能ですから、一度確認してみてはいかがでしょうか。

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