不動産を相続したあとに売却した場合、税金はどうなる?

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不動産を相続したあと、場合によってはすぐに売却することもあるでしょう。そして相続した不動産を売却して利益が発生した場合には、「譲渡所得税」を支払う必要が出てきます。

譲渡所得税の仕組みや計算方法、相続不動産を売却する場合の軽減措置について解説しましょう。

不動産を売却したときの税金の基本とは?

相続により取得したものかどうかにかかわらず、不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要が生じます。

譲渡所得税の額は「利益=譲渡所得額」によって決まります。譲渡所得額は、「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた額です。ちなみに取得費とは、不動産を買ったときの価格のことで、譲渡費用とは、売却するためにかかった仲介手数料や、測量費、建物の取り壊し費用などのことを指します。

また、マイホームを売ったときには、最高3,000万円までの「特別控除額」を差し引くことができます。譲渡所得金額は「売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で算出可能です。このように計算した結果、譲渡所得金額がプラスにならなかった場合は譲渡所得税はかかりません。

さて、譲渡所得金額がプラスになったら、その金額に一定の税率をかけて税額を計算します。税率は、不動産を取得後、保有していた期間によって2パターンに分かれます。

保有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は20%(所得税15%、住民税5%)になります。保有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は39%(所得税30%、住民税9%)です。

ちなみに相続した不動産を売却した場合は、被相続人(亡くなった人)の取得時期がそのまま相続人(財産をもらった人)に引き継がれます。つまり、亡くなった人が5年以上前に買った不動産なら、相続してすぐに売却したとしても、期譲渡所得にはあたりません。

相続した不動産の購入価格はいくらになる?

相続した不動産の譲渡所得を計算するときに困るのが取得費です。なぜなら、親や祖父母が何十年も前に取得した不動産の購入価格は書類が残っていない場合もあり、取得費がわからないことも多いからです。

ただし、購入価格がわからない場合は、売却価格の5%を購入価格とします。また、実際の購入価格が売却価格の5%より安かった場合も同様に、売却価格の5%を購入価格として計算することが可能です。

相続した不動産を売却する際の税金を安くする方法

相続した不動産を売却したときの譲渡所得税は、2つの特例が設けられています。まず「取得費加算の特例」です。相続によって取得した不動産などを、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に利用できる特例になります。この場合は、譲渡所得税を計算する際の「取得費」に、不動産に対する相続税額を加えてもいいというものです。

次に、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。上記で少し触れましたが、マイホームを売ったときには、譲渡所得から3,000万円まで控除できるという特例があります。この特例は本来、自分の住んでいる家を売った場合の限られますが、2016年4月1日から2019年12月31日までは、相続した家(空き家)を売った場合にも適用されます。ただし、適用される空き家には以下の条件があります。

・ 1981年5月31日以前に建築されたこと
・ 一戸建てであること
・ 相続直前まで被相続人が住んでいたこと
・ 売却時まで空き家になっていること
・ 耐震基準を満たすこと(耐震リフォームをするか取り壊して更地にしてもよい)

これらの条件を満たす不動産を売却し、売却代金が1億円以下ならば譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することが可能です。3,000万円の特別控除が利用できるか否かで、納める税額に大きな差が出てくるでしょう。なお、いずれの特例も適用を受けたい場合には確定申告が必要です。

特例を上手に使って計画的な売却を

相続した物件が不動産価値の高い場合は、うれしい半面、多額の相続税の支払いが必要になる可能性もあります。さらに売却した場合、譲渡所得税がかかってくる可能性もあるでしょう。

しかし、前述のような特例を利用することで、税金の支払いを抑えることができます。ただ、実際の相続発生時には慌ただしいため、手続きを忘れてしまうことも考えられます。親の実家などを相続する予定がある場合には、生前のうちから税理士などの専門家に相談しておくことが望ましいでしょう。

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