家賃収入がある人は必ず知っておくべき「税金の話」

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老婆が書類を見ている

相続などにより不動産オーナーとなり家賃収入が得られるようになったら、気にしなければならないのは所得税などの税金です。税金の話は専門家の税理士へ任せることも方法の一つですが、「どのような種類の税金があり、いつ支払うのか」など最低限の税金の知識は身につけておきましょう。

ここでは不動産オーナーなら知っておきたい、税金の基本を解説します。

家賃収入にかかる税金は所得税・住民税

アパートやマンション、駐車場などを人に貸し付けて家賃収入を得るようになると、その翌年から、所得額に対する税金を支払う必要が出てきます。税金の種類は主に「所得税」と「住民税」です。

税額を決めるうえでベースとなる不動産所得額は、「家賃収入-必要経費」で算出します。家賃収入から管理会社に払う管理手数料や修繕費などの必要経費を引いて残った額が、不動産所得ということです。

不動産所得から社会保険料控除や生命保険料控除、医療費控除など各種所得控除を差し引きます。最後に残った額が、課税所得金額となります。そしてこの課税所得金額に対して、次の表にある税率をかけて所得税額を求めます。なお、2037年までは、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が上乗せされます。

所得税の税率
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 9万7,500円
330万円を超え695万円以下 20% 42万7,500円
695万円を超え900万円以下 23% 63万6,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 279万6,000円

次に住民税です。住民税は、「所得割」と「均等割」の2つを足したものです。「所得割」は、課税所得金額に対して、一律10%をかけて求めます。「均等割」は定額で、東京都の場合は5,000円(特別区民均等割3,500円、都民税均等割1,500円)です。均等割額は自治体によって異なるので、詳しくは市区町村のホームページなどで確認しましょう。

家賃収入が多くなると個人事業税・消費税がかかってくることも

物件が増えて家賃収入が多くなってくると、所得税・住民税以外にも税金がかかってくることがあります。その一つが個人事業税です。家賃収入から経費を引いた利益(不動産所得)が290万円を超え、賃貸経営が事業的規模と判断されると個人事業税が課されます。税率は業種によって異なり、290万円を超えた額に対して3~5%です。

さらに、課税売上高が1,000万円を超えた場合には、消費税の支払い義務が生じる場合もあります。課税売上高とは、店舗・事務所の家賃、駐車場の賃料など、消費税の課税対象となる収入のことを指します。なお住居の家賃は消費税の課税対象ではありません。

不動産を保有している間は固定資産税もかかる

賃貸用の不動産かどうかにかかわらず、土地・建物などの不動産を所得している限り必ず支払わなければならないのが固定資産税・都市計画税です。その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。固定資産税・都市計画税は申告不要です。納税通知書が市区町村から送られてくるので、その通知書を使って銀行やコンビニなどで税金を支払います。

家賃収入の税金の申告方法

サラリーマンが物件の購入や相続によって不動産オーナーになり、家賃収入が得られるようになったというケースもあるでしょう。このとき、給与所得以外の不動産所得などの合計が年間20万円超になった場合は、その翌年に確定申告をする義務が生じます。ちなみに、20万円以下なら申告の必要はありません。

確定申告の方法には、青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告には、所得金額から一定の額を控除できる「青色申告特別控除」という仕組みがあり、事業の規模に応じて10万円と65万円の2つが選択可能です。節税メリットが最も大きいのは、青色申告の65万円特別控除で、節税メリットが最も小さいのは白色申告です。

賃貸経営の必要経費を漏れなく計上して節税対策を

不動産オーナーの節税の方法にはさまざまなものがありますが、はじめの一歩は「青色申告をすること」です。青色申告には65万円の特別控除があります。この適用を受けられれば、所得を65万円分圧縮できる節税につながります。

また、「必要経費を漏れなく計上すること」も忘れないようにしましょう。修繕費、固定資産税、火災・地震保険料のほか、賃貸経営に直接かかわるものならば交際費も経費になります。不動産オーナーにとって税金の知識は必須です。書籍を購入したりセミナーに行ったりして積極的に勉強し、税金に振り回されない賃貸経営を心がけましょう。

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